Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, gdzie mamy do czynienia ze współwłasnością nieruchomości, tam pojawia się solidarna odpowiedzialność podatkowa w podatku od nieruchomości. Jak będzie wglądać kwestia podatku od nieruchomości w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali?
Przypomnijmy, że podatnikami podatku od nieruchomości są co do zasady osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych oraz posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.
Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli nieruchomość (lub obiekt budowlany) stanowi współwłasność albo znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od takiej nieruchomości (czy obiektu budowlanego) ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Warto mieć jednak na uwadze, że zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego. Mowa tu o garażu wielostanowiskowym w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności.
Co więcej, omówionej powyżej zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się, jeżeli jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych z podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi – mówi Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na pozostałych współwłaścicielach lub posiadaczach, czyli tych, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są oni zwolnieni od tego podatku. Obowiązek podatkowy generowany jest wtedy w zakresie, jaki odpowiada ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu.
Z koeli w myśl art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 oraz z 2017 r. poz. 1529) ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.
Jak w praktyce rozumieć przywołane powyżej podstawy prawne? Warto spojrzeć na kluczowe dla poruszanej tu kwestii wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 lipca 2017 roku (sygnatura akt: II FSK 1731/15 oraz II FSK 453/16). Sprawa dotyczyła spółki, która dokonała ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku usytuowanym na należącym do niej gruncie i przeniosła ułamkową cześć prawa własności lokali na rzecz innego podmiotu, czyli przyszłego nabywcy. W efekcie spółka oraz nabywca stali się właścicielami powierzchni wspólnych budynku w odpowiednich częściach ułamkowych. Organ podatkowy pierwszej instancji, który rozpatrywał sprawę oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny uznali, że nie ma w tym przypadku możliwości zastosowania przesłanek zwartych w art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ponieważ nie mamy do czynienia ze współwłasnością, o której mówi ten przepis. Spółka skierowała skargę kasacyjną do NSA, który uchylił niekorzystne dla podatników rozstrzygnięcia. W wydanym orzecznictwie podkreślił, iż ustanowienie odrębnej własności lokali z mocy prawa prowadzi do powstania szczególnego rodzaju współwłasności, a mianowicie „współwłasności przymusowej”, co sprawia, że nie jest to kwestia regulowana bezpośrednio przez przepisy prawa cywilnego. Idąc dalej, NSA zwrócił uwagę na fakt, że współwłasność nieruchomości wspólnej istnieje dopóki trwać będzie odrębna własność lokali. Tego rodzaju współwłasność będzie obowiązywać dopóki trwa stosunek prawny, z którym jest związana. Tu warto mieć także w pamięci art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z treścią tej przesłanki, w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo zwiane z własnością lokali – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Co więcej, nie może żądać on zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własności lokali. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego dyrektywy zawarte w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych w przypadku określania właściwego podatku od nieruchomości przy ustanowionej odrębnej własności lokali mają zastosowanie w sytuacjach, gdy dotyczy to jednego podmiotu, który jest zarówno właścicielem lokali, w których wyodrębniono własność, a także właścicielem części nieruchomości, jak również w przypadku, gdy odrębna własność lokali została przeniesiona na podmiot trzeci.
Robert Tomaszewski
Prezes Saveinvest