- Tematy:
- inwestycje
- nieruchomości
- mieszkania
Podnajem jest coraz bardziej popularnym sposobem zarabiania pieniędzy. Osoby prowadzące tego typu biznes najpierw szukają atrakcyjnej nieruchomości. Następnie ją wynajmują i podnajmują komuś innemu. Ich zarobkiem jest natomiast uzyskana w ten sposób różnica czynszów. No ale jak taki przychód opodatkować? Na to pytanie odpowiada Aleksander Setlak – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - portal www.saveinvest.pl.
Opodatkowanie standardowego najmu nieruchomości
Przede wszystkim warto podkreślić, że zarówno właściciel nieruchomości, jak i najemca podnajmujący mieszkanie innym osobom, uzyskują przychód. Obaj są zatem zobowiązani do zapłaty należnego z tego tytułu podatku. Sytuacja właściciela jest całkiem prosta. Jego przychodem jest kwota, którą uzyskuje od swojego najemcy. Może wybrać przy tym jedną z dwóch form opodatkowania – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych albo zasady ogólne. Pierwszy wariant objęty jest stawką 8,5 procent do kwoty rocznych przychodów na poziomie 100.000 złotych oraz stawką 12,5 dla nadwyżki ponad kwotę 100.000 złotych przychodów. Drugi wariant, czyli zasady ogólne albo skala podatkowa dzisiaj objęta jest stawką 17 procent do kwoty dochodu 85.528 złotych oraz 32 procent od nadwyżki ponad kwotę 85.528 złotych. Chodzi o dochód, a zatem przychód pomniejszony o koszty. Od 2022 roku zasady opodatkowania zmienią się. Na razie w obrębie skali podatkowej i progów podatkowych, a od 2023 roku wszyscy będą mogli skorzystać wyłącznie z ryczałtu jako formy opodatkowania przychodów z najmu.
Inne zasady opodatkowania podnajmu
Opodatkowanie podnajmu nieruchomości jest jednak zdecydowanie bardziej skomplikowane. Przede wszystkim organy administracji skarbowej uważają, że taka forma uzyskiwania przychodów stanowi działalność gospodarczą. Na mocy obowiązujących dzisiaj przepisów konieczne jest zatem rozliczenie przychodów z tego tytułu w oparciu o zasady ogólne, czyli skalę podatkową albo podatek liniowy. W obu sytuacjach przychody z podnajmu, a także te uzyskiwane z innych tytułów, w tym chociażby umowy o pracę, umowy o dzieło, umowy zlecenia, sumują się. Wiele zmian wprowadzi jednak w tym zakresie tak zwany Polski Ład. Przede wszystkim wrośnie do 30.000 złotych kwota wolna od podatku. Podniesiony zostanie także drugi próg podatkowych z dotychczasowych 85.528 złotych do 120.000 złotych. Nadto wprowadzona zostanie tak zwana ulga dla klasy średniej. Z drugiej jednak strony przedsiębiorcy nie będą mogli odliczyć od swojego przychodu składki zdrowotnej, jak było to dotychczas. Wysokość tej składki będzie też uzależniona od przychodu.
Jakie są koszty uzyskania przychodu?
Podnajem ma zatem charakter działalności gospodarczej i już teraz wymaga dopełnienia znacznie większej liczby formalności, niż standardowy najem, a tych formalności będzie jeszcze więcej. W tym kontekście warto też pamiętać o poprawnym obliczeniu ponoszonych kosztów. Podstawą opodatkowania jest bowiem dochód, uzyskany poprzez odjęcie od przychodów kosztów jego uzyskania. W przypadku najemcy takimi kosztami może być czynsz płacony właścicielowi mieszkania, czynsz eksploatacyjny (uiszczany na rzecz wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej), opłaty za media, wydatki na remont lub ulepszenie mieszkania, a także wydatki na wyposażenie. Poza tym w kontekście podnajmu warto pamiętać o takich kosztach uzyskania przychodu podlegających odliczeniu, jak wydatki na szukanie podnajemców. Najemca może bowiem płacić za ogłoszenia w gazecie lub inne formy aktywności marketingowej. Najemca może też zatrudniać osobę, która pomoże w szukaniu podnajemców lub obsłudze mieszkania. Taki wydatek również można odliczyć. Dodatkowo, biorąc pod uwagę fakt prowadzenia działalności gospodarczej, warto pamiętać o takich kosztach, jak obsługa księgowa i obsługa prawna.
Czy najemca płaci VAT?
Ubocznie należy podnieść, że przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą związaną z podnajmem mieszkań, nie zapłaci podatku od towarów i usług (VAT). Może bowiem w tym zakresie skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Musi jedynie spełnić kilka, ustawowych wymogów – stwierdza Aleksander Setlak.
Aleksander Setlak
Dyrektor ds. Nieruchomości | Saveinvest Sp. z o.o.