Inwestycja w działki rolne „Grunt To Zysk” – 10% średnia prognozowana stopa zwrotu:
Przyjęte, poniższe założenia dotyczą wyselekcjonowanego gruntu rolnego, który ma potencjał wzrostowy ze względu na atrakcyjną lokalizację, rozwój okolicy, korzystną cenę działek rolnych i budowlanych w sąsiedztwie. Zespół zarządzający ma 12-letnie doświadczenie w wyszukiwaniu atrakcyjnych inwestycyjnie gruntów.
100 000zł - cena zakupu działki rolnej.
Prognozowany wzrost wartości działki rolnej po poszczególnych etapach:
- 10% - zakup działki w niższej cenie dzięki efektowi skali zakupu dużych areałów przez firmę. 10% wynika także z samego faktu inwestowania w grunt rolny, który w latach 2002-2013 zdrożał o 519%, dając średni wzrost o ponad 40% rocznie.
- 80% - uzbrojenie. Podłączenie prądu, doprowadzenie wody i utwardzenie drogi dojazdowej powoduje, że puste pole zamienia się w atrakcyjną działkę, która staje się obiektem pożądania, co dodatkowo podnosi jej wartość. Jednak samodzielne przeprowadzenie tego procesu niesie ze sobą nieporównywalnie wyższe koszty, niż kiedy robione jest to na raz dla większej ilości działek. W ten sposób obniżamy się koszty wykorzystując efekt skali i dostarczamy na rynek produkt deficytowy - gotowe działki budowlane.
- 90% - przekształcenie. Po zmianie przeznaczenia gruntu rolnego na działkę budowlaną możemy zrealizować marzenia związane np. z budową domu jednorodzinnego lub rekreacyjnego, czy też inwestycją w domki na wynajem. Przekształcenie powoduje także skokowy wzrost wartości działki – przyjmuje się, że jest to minimum 60%, natomiast górną granicę bardzo ciężko określić ze względu na znaczną ilość czynników mających na to wpływ – może to być 100%, ale równie dobrze nawet 300%. Przykładowo średnie ceny działek rolnych w Mielenku zaczynają się od 40 zł/m2 a budowlanych od 100 zł/m2, w Gąskach natomiast odpowiednio 42 zł/m2 a budowlanych od 75 zł/m2 w podobnej lokalizacji.
- 10% - odsprzedaż działki. Powierzając sprawdzonej firmie znalezienie nabywcy możemy liczyć na odpowiednią reklamę, przygotowanie działki i bazę Klientów, którzy poszukują takiej oferty. Dzięki temu uzyskana cena będzie wyższa.
280 000 – prognozowana wartość działki po wykonanych etapach.
180% - to łączny, średni, prognozowany wzrost wartości gruntu.
Koszty:
- 30% - nakłady na przeprowadzenie powyższych etapów inwestycji liczone od ceny zakupu działki.
- 10% - opłata dla SaveInvest Sp z o.o. za zarządzanie liczona od ceny zakupu działki.
- 10% - średnia wartość premii dla SaveInvest Sp z o.o. liczona od zysku
54 000zł – łączne koszty.
280 000zł – prognozowana wartość działki
-100 000zł – cena zakupu działki rolnej
-54 000zł – nakłady i koszty
126 000zł – zysk
Średnia stopa zwrotu wyniosła 10% rocznie przy po 8 latach inwestycji. W zależności od dobranej strategii inwestycyjnej i okresu inwestycji zysk może być mniejszy lub znacznie większy. Pamiętajmy także, że ziemia w atrakcyjnej lokalizacji cały czas wzrasta na wartości.
Na finalną wartość działki wpływa wiele czynników, takich jak: klasa ziemi, koszty uzbrojenia, perspektywa przekształcenia, lokalizacja, dostępność drogi dojazdowej, stan prawny działki oraz warunki geologiczne. Te same czynniki mają wpływ na koszty uzbrojenia oraz doprowadzenia dróg.
Prognozy wzrostu wartości oparte są na średnim wzroście wartości działek w czasie, rozwoju okolicy, cen ofertowych działek rolnych i budowlanych, wzroście wartości działek po przekształceniu oraz dostępności gotowego produktu jakim są uzbrojone i gotowe do inwestycji działki budowlane. Należy pamiętać, że działki, będące przedmiotem inwestycji firmy SaveInvest Sp. z o.o. zawsze znajdują się w pobliżu dużych miast lub w atrakcyjnych turystycznie okolicach.
Wynajem mieszkania – 4,67% średnia prognozowana stopa zwrotu:
Mieszkanie zwraca się po około 22 latach wynajmu co jest ponad 2-krotnie dłuższym czasem niż przy inwestycji w grunt. Minimalna kwota, którą należy posiadać, aby nabyć mieszkanie wynosi około 150 000 zł i często konieczne jest poniesienie dodatkowych kosztów kredytu, które w poniższych obliczeniach nie zostały uwzględnione.
Stopa zwrotu została wyliczona na przykładzie zakupu 50m2 mieszkania o wartości 260 000 zł i późniejszym jego wynajęciu za kwotę 1 400zł/miesięcznie.
268 000zł - cena zakupu mieszkania.
Koszty utrzymania - przyjęto założenia, że co 3 lata:
- Następuje zmiana najemcy i w związku z tym mieszkanie jest wolne przez 2 miesiące. Nie zarabiamy i ponosimy koszty czynszu – 500zł/3lata (2 miesiące po 250zł/mc)
- Dokonywane jest odświeżenie (opcjonalnie mały remont) mieszkania – 4 000zł/3lata (80zł/m2)
- Ponoszone są koszty serwisu/kupna urządzenia agd – 1 500zł/3lata
2000zł/rok - łącznie koszty
Dochód z wynajmu w skali miesiąca:
- Wynajem 1400zł/mc brutto
- Przestój 2 miesiące na 3 lata: należy odjąć 2 800zł/3lata czyli zostaje 1 322zł/mc
- Należy odjąć podatek 8,5% czyli 112zł
1210zł/mc - przychód po opodatkowaniu
Zysk z najmu w skali roku:
- 14 520zł/rok – dochód po opodatkowaniu
- 2 000zł/rok – koszty
Zysk: 12 520zł/rok
268 000/12 520 = 21,4 lata.
Jak wynika z obliczeń mieszkanie przynosi 2-krotnie mniejsza stopę zwrotu niż inwestycja w grunty i zwraca się dopiero po prawie 22 latach.
Dodatkowe informacje:
- Kwotę z wynajmu mieszkania otrzymujemy co miesiąc i nie reinwestujemy
- Płacimy zryczałtowany podatek dochodowy za najem 8,5% od kwoty najmu
- Przy wyliczeniach nie wzięto pod uwagę zmiany ceny mieszkania, mimo, że ceny spadają oraz potencjalnych dodatkowych kosztów oraz kłopotów związanych z najemcami np.
- Najemca może spowodować duże straty i zniszczenia wymagające od nas sporo wyższych nakładów
- Najemca może zacząć prowadzić nielegalną działalność w mieszkaniu
- Najemca może przestać płacić czynsz
- Mogą się pojawić problemy z eksmisją najemców
- Nie wzięto pod uwagę kosztów kredytu, które po podwyższeniu stóp procentowych mogą znacznie wzrosnąć.
- W najbliższym czasie przewidujemy niewielki wzrost wartości lokat bankowych, oraz utrzymanie wartości stopy zwrotu na poziomie około 3 %. Dodatkowo wartość średniej została obniżona o obowiązkowy podatek od przychodów kapitałowych. Parametr opracowany na podstawie średniej z trzech lat, został także powiększony o zasadę procentu składanego, uwidocznionego narastająco dla poszczególnych trzech rekomendowanych okresów inwestycyjnych.
- Prognozuje się stabilny i systematyczny zysk o niskiej wartości i stałym przyroście dla każdego z prezentowanych okresów. W obliczeniach nie zostały uwzględnione dane historyczne ze względu na olbrzymi spadek wartości oprocentowania lokat bankowych w historycznym okresie, co zdaniem autorów zaburzyłoby przewidywany scenariusz inwestycyjny.
Oszczędzanie na lokacie bankowej – 2,84% średnia prognozowana stopa zwrotu:
Wyliczając wartość średniej stopy zwrotu w kategorii lokat bankowych dla sektora prywatnego wzięto pod uwagę okres 3 lat: lata 2008, 2009 oraz 2010 czyli okres, kiedy na lokacie można było uzyskać wyższe oprocentowanie niż w dniu dzisiejszym.
W najbliższym czasie przewidujemy niewielki wzrost wartości lokat bankowych, oraz utrzymanie wartości stopy zwrotu na poziomie około 3 %. Dodatkowo wartość średniej została obniżona o obowiązkowy podatek od przychodów kapitałowych. Parametr opracowany na podstawie średniej z trzech lat, został także powiększony o zasadę procentu składanego, uwidocznionego narastająco dla poszczególnych trzech rekomendowanych okresów inwestycyjnych.
Prognozuje się stabilny i systematyczny zysk o niskiej wartości i stałym przyroście dla każdego z prezentowanych okresów. W obliczeniach nie zostały uwzględnione dane historyczne ze względu na olbrzymi spadek wartości oprocentowania lokat bankowych w historycznym okresie, co zdaniem autorów zaburzyłoby przewidywany scenariusz inwestycyjny.