- Tematy:
- nieruchomości
- mieszkania
- prawo
Śledzenie zmieniających się przepisów w okresie pandemii nie jest łatwe. Z miesiąca na miesiąc wprowadzane i uchylane są bowiem kolejne przepisy. Szczególnie dużo dzieje się w dziedzinie najmu nieruchomości. Czy dzisiaj wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe? Jak zrobić to skutecznie? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - www.saveinvest.pl.
Co z tym zakazem eksmisji?
Wiele osób słyszało z pewnością doniesienia medialne, iż w okresie pandemii nie jest możliwe wypowiedzenie umowy najmu. Chodziło o ochronę lokatorów, którzy w tak trudnym czasie mogliby zostać pozbawieni dachu nad głową. Rzeczywiście ten zakaz obowiązywał na samym początku stanu epidemii obowiązującego w Polsce. Wprowadziła go jedna z wersji ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zakaz ten nie dotyczył jednak absolutnie wszystkich sytuacji, a nadto zniesiono go jeszcze w połowie zeszłego roku – zauważa Bartłomiej Kuźniar.
Zakaz eksmisji nie dla każdego
Warto jednak podkreślić, że ustawowa, „covidowa” ochrona przed eksmisją nie dotyczyła każdego. Zakaz nie był bowiem skierowany do lokatorów, którzy używali mieszkania w sposób niezgodny z przeznaczeniem, doprowadzali do powstania szkód w lokalu, a także gdy wynajmowali go wbrew ustaleniom z właścicielem osobie trzeciej. Dodatkowo możliwe było eksmitowanie lokatorów wówczas, gdy ci mimo prowadzonego remontu lub rozbiórki budynku nadal w nim mieszkali. Poza tym eksmitowany chcący skorzystać z ustawowej ochrony nie mógł jednocześnie mieć praw do jakiegokolwiek innego lokalu mieszkalnego.
Pozbycie się niechcianego lokatora na starych zasadach
„Covidowe” ograniczenia obowiązywały jednak przez krótki czas i dzisiaj każdy właściciel nieruchomości może już dokonać eksmisji lokatora z należącego do siebie mieszkania na starych zasadach, obowiązujących jeszcze przed stanem epidemii. Najczęściej do eksmisji dochodzi w przypadku zalegania z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z eksploatacją danego lokalu. Przyczyną może być też podnajęcie mieszkania bez zgody właściciela albo rażące łamanie porządku domowego lub utrudnianie korzystania z innych lokali, znajdujących się w danym budynku. Nieco rzadszą, ale również występującą sytuacją jest również używanie lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. O eksmisję może przy tym wystąpić zarówno właściciel lokalu, jak i inny lokator. Każdorazowo należy złożyć we właściwym sądzie rejonowym pozew o eksmisję.
Względne ograniczenia eksmisji
Warto jednak podkreślić, że w obrębie standardowych zasad, dotyczących przeprowadzania eksmisji, również istnieją pewne ograniczenia. Eksmisji nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca włącznie. To swoisty okres ochronny dla lokatorów. Dotyczy on jednak rzecz jasna osób, którym nie wskazano lokalu tymczasowego. Wskazany okres nie dotyczy przy tym osób, które zmuszono do eksmisji ze względu na stosowanie przemocy w rodzinie, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokalu w budynku albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.
Bezwzględne ograniczenia eksmisji
Dodatkowo istnieją w przepisach prawa bezwzględne ograniczenia eksmisji. Taką ochroną objętych jest sześć grup podmiotów. Po pierwsze kobiety w ciąży. Po drugie małoletni, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni (całkowicie lub częściowo), a także osoby sprawujące nad nimi opiekę i wspólnie zamieszkujący. Po trzecie obłożnie chorzy. Po czwarte emeryci i renciści spełniający wymagania do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej. Po piąte osoby mające status bezrobotnego. Po szóste natomiast osoby, które spełniają przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Warto przy tym wskazać, że wskazane w tym i poprzednim akapicie zasady dotyczą wyłącznie umowy najmu tradycyjnego – na czas określony lub nieokreślony. Umowa najmu okazjonalnego rządzi się bowiem nieco innymi prawami.
Bartłomiej Kuźniar
Koordynator Projektów Inwestycyjnych | Saveinvest Sp. z o.o.