- Tematy:
- nieruchomości
- zakup nieruchomości
- prawo
W polskim prawie jednym z najstarszych, wciąż obowiązujących aktów prawnych jest ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 1920 r. Akt ten określa zasady, na jakich cudzoziemiec może nabywać nieruchomości w Polsce. Co warto o nim wiedzieć? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - portal www.dzialkanadmorzem.pl.
Kim jest cudzoziemiec według ustawy?
Zgodnie z omawianą ustawą cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego. W przypadku innych osób niż osoby fizyczne (np. spółki kapitałowe, spółki osobowe i itp.), za cudzoziemca uznaje się podmiot, który jest osobą prawną albo nieposiadającą osobowości prawnej spółką, mająca siedzibę za granicą oraz utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych. Dodatkowo za cudzoziemca uznaje się też podmiot, który wprawdzie jest osobą prawną albo spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej w rozumieniu prawa polskiego, ma na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej siedzibę, ale jest kontrolowany bezpośrednio lub pośrednio, przez wskazane powyżej osoby. Jak widać zatem, przepisy ustawy definiują osobę cudzoziemca dość szeroko. Przepisy są sformułowane w taki sposób, że co do zasady z ograniczeniami w nabywaniu nieruchomości liczyć się musi każdy podmiot, w przypadku, którego w grę odgrywa „czynnik zagraniczny”. Na szczęście, dla cudzoziemców, ustawa przewiduje pewne wyłączenia – sygnalizuje Bartosz Antos.
Kto wydaje zezwolenie i na jakich zasadach?
Generalna zasada głosi, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Dodatkowo, aby otrzymać tego rodzaju zezwolenie trzeba wykazać po pierwsze to, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Po drugie natomiast to, że zachodzą okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską. O ile pierwsza przesłanka brzmi dość ogólnie i więcej informacji z przepisów samej ustawy nie wynika, o tyle ustawodawca podpowiada, jak wykazać więzi cudzoziemca z Polską. Przykładowo za dowód więzi uznaje się posiadanie polskiego pochodzenia, czy też zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej. Za dowód więzi z Polską uznaje się też wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Wyłączenia – w jakich sytuacjach zgoda nie jest wymagana?
Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie zawsze jest jednak potrzebne. Przepisy przewidują wyłączenie podmiotowe i zaadresowane do cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Przez okres pierwszych 12 lat od wejścia przez Polskę do Unii Europejskiej istniały ograniczenia nawet dla wskazanych powyżej cudzoziemców. Obecnie jednak jest to podstawowe wyłączenie i o szerokim zakresie zastosowania – stwierdza Bartosz Antos. Inne wyłączenia, jakie przewiduje ustawa mają charakter przedmiotowy. Dotyczą one – co oczywiste – tych cudzoziemców, którzy nie mogą skorzystać z wyłączenia podmiotowego. Przykładowo, zwolnienie nie jest wymagane dla nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, czy też nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego. Również nabycie przez spółkę będącą cudzoziemcem, pod warunkiem, że jest dokonywane na cele statutowe, korzysta z takiego zwolnienia, jeżeli nabycie obejmuje nieruchomości niezabudowane, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.
Co z dziedziczeniem nieruchomości?
Ograniczenia, jakie wynikają z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczą nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Z tej przyczyny problem z nabyciem nieruchomości może na przykład pojawić się w przypadku dziedziczenia nieruchomości przez cudzoziemca. Jednakże nie w każdym wypadku, jeżeli po pierwsze cudzoziemiec miałby nabyć wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu lub zapisu windykacyjnego, a zarazem też nie jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego na zasadach ogólnych polskiego prawa spadkowego, jako chociażby zstępny lub małżonek. Warto przewidzieć zatem, że w pewnych sytuacjach może być niemożliwe nabycie w drodze dziedziczenia testamentowego nieruchomości przez cudzoziemca, jeżeli nie byłby on uprawniony do spadku na zasadach ogólnych, a zarazem nie uzyska zezwolenia na nabycie nieruchomości. W takich sytuacjach prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy. Jak więc widać problem nabywania nieruchomości przez cudzoziemca i ograniczeń, na jakie można w związku z tym się napotkać, jest znacznie bardziej powszechny, niż mogłoby się wydawać – podsumowuje Bartosz Antos.
Bartosz Antos
Dyrektor ds. Nieruchomości | Saveinvest Sp. z o.o.