Warto przy poszukiwaniu gruntów pod inwestycję lub budownictwo mieszkaniowe pamiętać o obowiązującej zasadzie dobrego sąsiedztwa. Jej naruszenie bowiem może całkowicie zablokować lub znacznie ograniczyć nasze zamierzenie budowlane.
Podstawy prawne
Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Wydawana jest tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Celem tej decyzji jest więc przede wszystkim ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego, który powinien panować w danej okolicy. Innymi słowy, czy dana inwestycja o określonych parametrach może zostać zrealizowana na danym terenie - wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Przy jej wydawaniu wójt, burmistrz lub prezydent miasta kieruje się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków: działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej; nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego; decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi; co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jeśli zatem przeprowadzenie planowanego przedsięwzięcia spowoduje powstanie dysonansu budowlanego wśród dominującej w sąsiedztwie zabudowy naruszona zostanie tzw. zasada dobrego sąsiedztwa.
Zasada dobrego sąsiedztwa w praktyce
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definitywnie wyklucza możliwość powstania na danym terenie obiektu, który miałby pełnić funkcję niezgodną z funkcją już istniejących budynków. Obowiązująca, (na terenach, dla których nie został uchwalony plan), zasada konieczności dopasowania nowej zabudowy do tej już istniejącej ma zapobiec chaosowi przestrzennemu i pozwolić na zachowanie ładu i dobrej organizacji całostek urbanizacyjnych. W konsekwencji, jednym z najczęstszych powodów dla odmowy wydania inwestorowi warunków zabudowy jest właśnie naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa. Dlatego warto przy poszukiwaniu gruntów pod inwestycję lub budownictwo mieszkaniowe pamiętać o jej obowiązywaniu oraz mieć na uwadze, że jej naruszenie może całkowicie zablokować lub znacznie ograniczyć nasze zamierzenie budowlane – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.
Nowa budowla, co do zasady, nie może powodować dysonansu funkcjonalnego otoczenia, nie może zaburzyć harmonijnej całości, czy naruszyć wykształconych już relacji środowiskowych. Nie może ani swoją aparycją, ani przeznaczeniem naruszyć ładu przestrzennego – dlatego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy powołują się na pojęcie „działki sąsiedniej” oraz na sposób w jaki została ona zagospodarowana. Warto jednak pamiętać, że pojęcie działki sąsiedniej nie odnosi się tylko i wyłącznie do działki graniczącej bezpośrednio z tą uwzględnioną we wniosku o wydanie warunków zabudowy. Pojęcie to odnieść należy do obszaru, który z jakiś względów może zostać uznany za urbanistyczną całość. W myśl bowiem Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – przy ustalaniu zasad dobrego sąsiedztwa wyznacza się tzw. obszar analizowany ze wszystkich stron działki.
Problemy z obszarem analizowanym
Co szczególnie istotne i przysparza inwestorom wielu problemów - nie należy odnosić zasady dobrego sąsiedztwa jedynie do dosłownego, czyli bardzo bliskiego sąsiedztwa. W praktyce oznacza to zatem, że zamierzona inwestycja nie musi nawiązywać swoimi parametrami jedynie do zabudowy istniejącej na graniczących terenach, ale pod uwagę może zostać wzięta także dalsza okolica i to w jaki sposób została ona zabudowana, czyli cały wytyczony na potrzebę uzyskania warunków zabudowy tzw. obszar analizowany - wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Jeśli zatem, nawet w dalszej okolicy, występuje zabudowa o podobnych parametrach do planowanego przedsięwzięcia, zasada dobrego sąsiedztwa zostanie spełniona i wydana zostanie decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
Obszarem analizowanym będzie zatem każdy obszar, który będzie stanowić zwartą strukturę funkcjonalno-przestrzenną. Stanowisko takie odnajdziemy też w orzecznictwach sądowych – przykładowo wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 lutego 2006 r., (sygnatura akt II OSK 551/05). W przytoczonej sprawie zajęto stanowisko, zgodnie z którym pod pojęciem działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzących pewną zwartą, urbanistyczną całość.
Robert Tomaszewski
Prezes Saveinvest