Czy istnieje możliwość uniknięcia zapłaty podatku od transakcji, dzięki zawarciu odpowiedniej umowy przedwstępnej? Okazuje się, że tak. Nawet zapłata większej części procentowej wartości nieruchomości zadatku, nie daje podstaw do naliczenia z tego tytułu podatku. Dopiero sprzedaż właściwa i przeniesienie własności nieruchomości daje ku temu podstawę.
Kwestie dotyczące zawierania umów cywilnoprawnych, a taką jest umowa kupna sprzedaży, określają przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Ta sama ustawa reguluje także przepisy stanowiące o istocie umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 389-390 kodeksu cywilnego umowa taka polega na zobowiązaniu się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). W treści umowy przedwstępnej powinny być określone istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą się zabezpieczyć lub tez wymaga od nich takiej umowy, np. bank. W prawie cywilnym zadatek ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy w przyszłości (w sytuacji umowy przedwstępnej jego celem jest zabezpieczenie podpisania umowy tzw. przyrzeczonej). Jego wysokość jest ustalana przez strony.
Co na to przepisy podatkowe?
Zgodnie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52 a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Bartosz Antos z SaveInvest zauważa, że umowa sprzedaży, jest niewątpliwie formą takiego odpłatnego zbycia nieruchomości. Regulują ją przepisy art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż „przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.
Analizując kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego Wiceprezes Zarządu SaveInvest podkreśla, że wymienione powyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazują, że źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić w formie umowy oświadczenie woli, w wyniku którego nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym (lub nie do końca) terminie.
Podsumowując: zadatek będzie stanowił przychód dopiero w momencie podpisania, w formie aktu notarialnego, ostatecznej umowy sprzedaży (tzw. umowy przyrzeczonej), jeśli nie upłynie pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (liczy się dzień zawarcia umowy właściwej).