Kupując nieruchomość należy zwrócić uwagę na szereg czynników. Jednym z nich jest obecność na nieruchomości podziemnych lub nadziemnych urządzeń przesyłowych. Co to oznacza dla nowego właściciela nieruchomości? Czy można wymusić na właścicielu urządzeń ich usunięcie? Na te pytania odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - portal www.saveinvest.pl.
Urządzenia przesyłowe na nieruchomości bez tytułu prawnego - jak to możliwe?
Problemy wynikające z posadowienia urządzeń przesyłowych na prywatnych nieruchomościach są konsekwencją wieloletnich zaniedbań przedsiębiorstw przesyłowych. To przede wszystkim spuścizna czasów PRL, kiedy własność prywatną traktowano po macoszemu. W przeszłości przedsiębiorstwa często nie podejmowały jakichkolwiek czynności zmierzających do potwierdzenia uprawnień do zajęcia cudzego gruntu. Z tej przyczyny obecnie mamy do czynienia z sytuacją, gdy właściciel urządzeń przesyłowych znajdujących na nieruchomości, nie ma jakichkolwiek dokumentów potwierdzających legalność (z perspektywy prawa rzeczowego) ich umieszczenia na cudzej nieruchomości – wyjaśnia Bartosz Antos. Z tego powodu też właśnie powodu możliwe jest nabycie nieruchomości, na terenie której znajdują się – nawet niewidoczne, gdyż przebiegające pod powierzchnią ziemi – urządzenia przesyłowe. Takich urządzeń przesyłowych nie można samodzielnie usuwać, czy demontować. Trzeba w tym zakresie wystąpić z wnioskiem do ich właściciela.
Jak ustalić właściciela urządzeń przesyłowych na mojej nieruchomości?
Ustalenie właściciela urządzeń przesyłowych posadowionych na nieruchomości nie jest zadaniem trudnym. Wystarczające w tym zakresie będzie przygotowanie pisma, w którym zawrzemy informację o położeniu nieruchomości (numer działki, nazwa obrębu, adres), a także żądanie udzielenia informacji na temat tytułu prawnego, w oparciu o który urządzenia przesyłowe (linia napowietrzna, gazociąg, linia wodociągowa i itp.) przebiegają przez naszą nieruchomość. W takim zapytaniu warto wskazać numer księgi wieczystej naszej nieruchomości, aby wykazać tym samym, że jesteśmy właścicielami nieruchomości i mamy do niej pełne prawo. Pismo należy zaadresować do przedsiębiorcy przesyłowego świadczącego – na danym obszarze – usługi dostarczania określonego typu mediów (zajmującego się dystrybucją danego typu mediów). Przykładowo w obszarze dystrybucji energii elektrycznej występuje geograficzny podział kraju. Na obecnym rynku jest pięciu dużych operatorów sieci dystrybucyjnej, którzy zostali zobligowani do oddzielenia działalności dystrybucyjnej od pozostałej działalności biznesowej.
Czy można wymusić na właścicielu urządzeń przesyłowych ich usunięcie?
Wymuszenie, aby właściciel urządzeń przesyłowych – zlokalizowanych na nieruchomości bez tytułu prawnego – usunął je na swój koszt jest celem samym w sobie trudnym i bez sporu sądowego w praktyce niemożliwym do osiągnięcia. W pewnych sytuacjach możliwe jest wynegocjowanie z przedsiębiorcą przesyłowym, aby urządzenie przesyłowe przesunął – gdyż np. przebiega ono w miejscu, które utrudnia nam zabudowę – w inne miejsce naszej nieruchomości. Wiążę się to jednak przeważnie z potrzebą poniesienia kosztów takiej inwestycji, które przedstawia przedsiębiorca przesyłowy. Z kolei wdanie się w spór sądowy z przedsiębiorcą przesyłowym wiąże się z ryzykiem podniesienia przez niego zarzutu zasiedzenia, a w dalszej perspektywie niestety przegrania sprawy.
Jakie konsekwencje niesie służebność przesyłu?
Przedsiębiorca może nabyć tytuł prawny do gruntu, na którym znajduje się infrastruktura przesyłowa, w drodze zasiedzenia. Zasiedzenie polega na tym, że przedsiębiorca przesyłowy nabywa nieodpłatnie – z określoną chwilą w przeszłości, a co stwierdza sąd w prawomocnym orzeczeniu – ograniczone prawo rzeczowe obciążające naszą nieruchomość. Nabyta w ten sposób służebność potwierdza, że urządzenie przesyłowe może legalnie przebiegać przez nieruchomość w dalszym ciągu, a właściciel nieruchomości zobowiązany jest przedsiębiorcy przesyłowemu umożliwić z korzystanie z tego urządzenia. Wskazana możliwość opiera się na założeniu, że właściciel nieruchomości powinien zdawać sobie sprawę z tego, iż jego bezczynność trwająca określony, stosunkowo długi czas (jeżeli przedsiębiorca był w dobrej wierze - 20 lat, zaś w przypadku złej wiary - 30 lat) może prowadzić do skutku polegającego na tym, że będąca jego własnością nieruchomość zostanie obciążona, wskutek zasiedzenia, służebnością na rzecz przedsiębiorcy.
Bartosz Antos
Dyrektor ds. Nieruchomości | Saveinvest Sp. z o.o.