- Tematy:
- nieruchomości
- bezpieczeństwo
- mieszkania
Wiele osób nie chce się dzisiaj wiązać kredytami. Nie ma też swojego lokum, chociażby odziedziczonego po rodzicach. Właśnie dlatego jedyną szansą na "własne" cztery kąty jest wynajem. Czasem jednak w trakcie trwania umowy plany i możliwości się zmieniają. Konieczne jest zatem wypowiedzenie takiego kontraktu. Jak zrobić to skutecznie? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - portal www.saveinvest.pl.
Co należy wiedzieć o najmie mieszkania?
Najem to instytucja rządząca się ściśle określonymi prawami. Została ona kompleksowo uregulowana w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Ten czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Co do zasady nie ma wymogu, aby ten kontrakt zawierać w formie pisemnej. Dla własnego bezpieczeństwa lepiej jednak zrobić to właśnie w ten sposób. Dzięki temu można uniknąć niepotrzebnych konfliktów w przyszłości. W ramach najmu wynajmujący i najemca mają określone obowiązki. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Z kolei drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę – dodaje Bartosz Antos.
Na jaki czas zawiera się umowę najmu?
Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony, a właściwie oznaczony i nieoznaczony. Co do zasady gdy umowa najmu została zawarta na czas określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli tego nie zrobią, umowa wygasa wraz z upływem terminu, na jaki została zawarta. Co przy tym istotne, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W przypadku umowy na czas nieokreślony strony mogą natomiast ustalić dowolny termin wypowiedzenia najmu. Jeżeli nie zrobią tego w umowie, obowiązują terminy, uwzględnione w przepisach. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód. Gdy najem jest natomiast dzienny – na jeden dzień naprzód.
Kiedy wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć umowę?
Umowa może zostać wypowiedziana wtedy, gdy zostaną spełnione przesłanki, określone w umowie albo z uwzględnieniem terminów ustawowych. Istnieją jednak również dodatkowe warunki, wskazane w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z przepisami wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, ustalonych w umowie lub w przepisach wtedy, gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. Jeżeli zatem strony umówiły się, że najemca nie może przeprowadzać w lokalu remontu, a to robi, można mu wypowiedzieć umowę najmu. Podobnie gdy strony ustaliły, iż najemca nie może oddawać lokalu osobie trzeciej, a to robi. Przykładów jest zresztą znacznie więcej – stwierdza Bartosz Antos. Przepisy Kodeksu cywilnego umożliwiają też wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu wtedy, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Wówczas wypowiedzenie może mieć skutek natychmiastowy. Najemca z kolei, w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego, może wypowiedzieć umowę najmu przed terminem w razie zbycia rzeczy najętej przez wynajmującego.
Bartosz Antos
Dyrektor ds. Nieruchomości | Saveinvest Sp. z o.o.