Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu nieruchomości?

Wiele osób nie chce się dzisiaj wiązać kredytami. Nie ma też swojego lokum, chociażby odziedziczonego po rodzicach. Właśnie dlatego jedyną szansą na „własne” cztery kąty jest wynajem. Czasem jednak w trakcie trwania umowy plany i możliwości się zmieniają. Konieczne jest zatem wypowiedzenie takiego kontraktu. Jak zrobić to skutecznie? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Co należy wiedzieć o najmie mieszkania?

Najem to instytucja rządząca się ściśle określonymi prawami, regulowana w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Natomiast najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Ten czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Co do zasady nie ma wymogu, aby ten kontrakt zawierać w formie pisemnej. Dla własnego bezpieczeństwa lepiej jednak zrobić to właśnie w ten sposób. Dzięki temu można uniknąć niepotrzebnych konfliktów w przyszłości. W ramach najmu wynajmujący i najemca mają określone obowiązki. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Z kolei drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę – dodaje Bartosz Antos.

Na jaki czas zawiera się umowę najmu nieruchomości?

Umowa najmu możemy zawrzeć na czas określony lub nieokreślony, a właściwie oznaczony i nieoznaczony. Gdy umowa najmu została zawarta na czas określony, wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli tego nie zrobią, umowa wygasa wraz z upływem terminu, na jaki została zawarta. Co istotne, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W przypadku umowy na czas nieokreślony strony mogą natomiast ustalić dowolny termin wypowiedzenia najmu. Jeżeli nie zrobią tego w umowie, obowiązują terminy, uwzględnione w przepisach. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód. Gdy najem jest natomiast dzienny – na jeden dzień naprzód.

Kiedy wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć umowę?

Umowę można wypowiedzieć wtedy, gdy spełni się przesłanki, określone w umowie albo z uwzględnieniem terminów ustawowych. Istnieją jednak również dodatkowe warunki, wskazane w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z przepisami wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, ustalonych w umowie lub w przepisach wtedy, gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że naraża ją na utratę lub uszkodzenie. Jeżeli zatem strony umówiły się, że najemca nie może przeprowadzać w lokalu remontu, a to robi, można mu wypowiedzieć umowę najmu. Podobnie gdy strony ustaliły, iż najemca nie może oddawać lokalu osobie trzeciej, a to robi. Przykładów jest zresztą znacznie więcej – stwierdza Bartosz Antos. Przepisy Kodeksu cywilnego umożliwiają też wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu wtedy, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Wówczas wypowiedzenie może mieć skutek natychmiastowy. Najemca, w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego, może wypowiedzieć umowę najmu przed terminem w razie zbycia rzeczy najętej przez wynajmującego.