Dla osób, decydujących się na zakup nieruchomości od dewelopera, absolutnie kluczową kwestią jest powierzchnia użytkowa nieruchomości. To zgodnie z tym parametrem ustalana jest bowiem cena całej nieruchomości. Jak ją poprawnie wyliczyć? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - portal www.dzialkanadmorzem.pl.
Czym jest powierzchnia użytkowa nieruchomości?
Powierzchnia użytkowa lokalu posiada niejedną, formalną definicję, zawartą w przepisach polskiego systemu prawnego. Na przykład zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego powierzchnią użytkową lokalu jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń, znajdujących się w lokalu, w tym w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń, służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Nie tylko w tej ustawie znajdziemy jednak definicję. W rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym stwierdzono, że powierzchnia użytkowa budynku to łączne pole powierzchni użytkowej lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokali. Nieco inaczej to pojęcie zostało też sformułowane w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, w ustawie o podatku od spadków i darowizn, a także w Polskich Normach oraz Standardach Międzynarodowych.
Jaką metodą obliczyć powierzchnię użytkową nieruchomości?
Różnych regulacji ustawowych i pozaustawowych jest wiele. Obliczając powierzchnię użytkową nieruchomości każdorazowo należy zatem mieć na uwadze cel takiego obliczenia. Inaczej zrobimy to na potrzeby podatku, inaczej w celu określenia wartości nieruchomości. W tym drugim przypadku należy trzymać się kilku, podstawowych zasad. Sprawa jest stosunkowo prosta, jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością bez skosów, gdzie wysokość przekracza 2,20 m. W takiej sytuacji po prostu dodaje się metraż poszczególnych pomieszczeń, licząc po obrysie ścian. Oczywiście nie doliczamy w takiej sytuacji grubości ścian, kominów i innych podobnych elementów lokalu – stwierdza Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.
Mieszkanie ze skosami – jak obliczyć powierzchnię użytkową?
Sprawa jest natomiast nieco bardziej skomplikowana, jeżeli mamy do czynienia z poddaszem lub po prostu pomieszczeniem ze skosami. W takiej sytuacji należy podzielić przestrzenie na te, które przekraczają 2,20 m, te, które oscylują pomiędzy 2,20 m a 1,40 m oraz te, które nie sięgają 1,40 m. Metraż powierzchni, przekraczających 2,20 m obliczamy standardowo, jak wskazano wyżej. Metraż powierzchni o średnim pułapie, pomiędzy 2,20 m a 1,40 m należy natomiast podzielić na pół. Z kolei pozostałe powierzchnie trzeba po prostu pominąć. Przy niektórych poddaszowych, loftowych przestrzeniach może się zatem zdarzyć, że powierzchnia lokalu, licząc po podłodze będzie miała dwukrotnie większy wymiar, niż jej faktyczna powierzchnia użytkowa. Warto na to zwrócić uwagę szczególnie podczas odbioru mieszkania. Niektórzy deweloperzy lubią się bowiem "mylić" w tym zakresie.
Co nie wchodzi w skład powierzchni użytkowej nieruchomości?
Co istotne, w skład powierzchni użytkowej nie wchodzą czasem pewne pomieszczenia lub elementy lokalu – zaznacza Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Oczywiście, to, co zostanie zaliczone do tego katalogu, uzależnione jest od ustawy, na której się oprzemy. Przykładowo jednak w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego do powierzchni użytkowej mieszkania nie zalicza się chociażby balkonów, tarasów, loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic, a także komórek, przeznaczonych do przechowywania opału.
Bartosz Antos
Dyrektor ds. Nieruchomości | Saveinvest Sp. z o.o.