- Tematy:
- bezpieczeństwo
- zakup nieruchomości
W poprzedniej części poradnika omówiona została treść studium, planu miejscowego oraz istotę warunków zabudowy – jakie informacje znajdzie w nich przyszły inwestor i jak mogą pomóc w zawarciu bezpiecznej transakcji kupna nieruchomości.
Chcemy zainwestować w działkę, która ma jasny status prawny i co do której mamy pewność, że uda się właśnie na niej przeprowadzić zaplanowane przez nas przedsięwzięcie. Jak zatem bezpiecznie sfinalizować transakcję kupna nieruchomości, czyli czy warto podpisać umowę przedwstępną?
Sporządzenie i podpisanie umowy przedwstępnej może, ale nie jest to obligatoryjne, zostać przeprowadzone w obecności notariusza. Jej zawarcie może przesądzić o powodzeniu całej transakcji i zagwarantować poczucie bezpieczeństwa, dla zarówno sprzedającego jak i kupującego. Takie rozwiązanie warto polecić każdemu kupującemu szczególnie w sytuacji, gdy wciąż czeka np. na wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy, a nie chce dopuścić, by w trakcie załatwiania urzędowych formalności działka została sprzedana innemu zainteresowanemu – doradza Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl Umowa przedwstępna pozwala także na zachowanie marginesu bezpieczeństwa – sprzedający nie będzie mógł z dnia na dzień podnieść ceny działki.
W razie pojawienia się jakichkolwiek kłopotów to właśnie ustalenia zawarte w umowie przedwstępnej usprawnią postępowanie sądowe. Należy mieć jednak na uwadze, że podpisanie takiej umowy nie jest jednoznaczne z otrzymaniem przez kupującego prawa własności do nieruchomości (to nastąpi dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności). W jej treści powinno znaleźć się wiążące prawnie oświadczenie sprzedającego, że deklaruje się w wyznaczonym terminie sprzedać daną nieruchomość oraz informacja, że nie jest ona obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani roszczeniami osób trzecich. Porozumienie powinno określać najistotniejsze postanowienia, jakie zostaną zawarte później we właściwej już umowie kupna-sprzedaży działki, czyli w tym kontekście tzw. umowy przyrzeczonej. A zatem, jeśli przedmiotem transakcji jest jakaś nieruchomość ziemska w umowie przedwstępnej precyzyjnie ją opisujemy (podajemy numer księgi wieczystej), określamy jej cenę całkowitą oraz, o ile oczywiście do tego doszło, wpisujemy otrzymaną na ten poczet zaliczkę lub zadatek. Dobrze sporządzona umowa przedwstępna zawiera także jasno doprecyzowane obowiązki stron związane z transakcją kupna-sprzedaży (przykładowo kiedy nieruchomość zostanie wydana kupującemu) oraz ostateczny termin w jakim musi dojść do podpisania umowy przyrzeczonej, czy zakres jaki obejmie odszkodowanie, jeśli któraś ze stron nie dotrzyma warunków umowy. Idąc dalej, zazwyczaj zawarcie umowy przedwstępnej łączy się z zapłatą zadatku, którego kwotę ustalają miedzy sobą kupujący i sprzedający. Zadatek stanowi dodatkową formę zabezpieczenia sfinalizowania transakcji kupna – sprzedaży. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeśli zawarta umowa nie stanowi inaczej, to w przypadku, gdy nie zostaną dotrzymane warunki umowy przez sprzedającego, kupujący ma prawo, by zażądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej niż zapłacony zadatek. W sytuacji natomiast, gdy to kupujący nie wywiąże się z umowy sprzedający zachowuje uiszczony zadatek. Jeśli natomiast strony zgodziły się nie na zadatek, a na zaliczkę, to w przypadku niepodpisania umowy przyrzeczonej zostaje ona zwrócona – niezależnie od faktu z czyjej winy transakcja nie została sfinalizowana.
Jak widać umowa przedwstępna jako forma porozumienia między stronami chroni zarówno interes sprzedającego jak i kupującego. Jest więc kolejnym krokiem, który pozwala na bezpieczną inwestycję na rynku nieruchomości. Jej podpisanie pozwala na szybsze rozwiązanie sytuacji spornych. W wielu przypadkach jest gwarancją doprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży działki do końca. Na bezpieczną transakcję kupna wymarzonej działki składa się wiele czynników – przyszły inwestor musi bardzo skrupulatnie skontrolować zarówno nieruchomość, jak i sprzedającego. Tu można oczywiście skorzystać z pomocy fachowców, którzy za nas dokonają selekcji odpowiedniego gruntu o jasnym statusie prawnym i obiecujących perspektywach wzrostu na wartości.
Robert Tomaszewski
Prezes Saveinvest