Niższa opata legalizacyjna, możliwość jej umorzenia lub rozłożenia na raty – czyli o zmianach, jakie wprowadziło nowe prawo budowle w kwestii ustalania należności i procedur obowiązujących przy legalizacji niektórych samowoli budowlanych.
Decyduje rodzaj samowoli
Obowiązujące od czerwca 2015 r. znowelizowane prawo budowlane przyczyniło się do znacznego obniżenia opłat za niektóre samowole budowlane. Jest to konsekwencja rozszerzenia przez ustawodawcę katalogu obiektów budowlanych, które można wznosić bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie po zgłoszeniu zamiaru u starosty (art. 29 prawa budowlanego).
Na chwilę obecną wysokość należności legalizacyjnej uzależniona jest od rodzaju popełnionej przez inwestora samowoli budowlanej – decyduje fakt, czy obiekt powstał bez pozwolenia, bez zgłoszenia lub też pomimo sprzeciwu starosty wobec wniosku zgłoszeniowego. Dla obiektów, które powstały bez zgłoszenia opłata jest stała – wynosi ona 2,5 tys. zł lub 5 tys. zł. Z kolei wysokość opłaty legalizacyjnej obiektu, który został wzniesiony bez pozwolenia na budowę obliczana jest na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Zgodnie z nim stawka 500 zł zostaje pomnożona przez 50 i przez współczynnik odpowiadający konkretnej kategorii obiektu i jego wielkości (współczynniki te określone zostały w załączniku do prawa budowlanego).
Decydują także parametry obiektu
Podobnie jak w przypadku ustalania, czy dla obiektu potrzebne będzie pozwolenie czy wystarczy zgłoszenie, tak i przy wysokości opłaty legalizacyjnej jednym z decydujących czynników jest metraż danej budowli. Przykładowo za legalizację wiaty (na działkach pod budownictwo mieszkaniowe) do 50 mkw nie zapłacimy nic, ponieważ budowa takiego rodzaju obiektu, o takich parametrach, nie wymaga obecnie konieczności załatwiania żadnych formalności - wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Jeśli natomiast będziemy chcieli zalegalizować wiatę, która przekroczy wspomniane 50 mkw opłata wyniesie 125 tys. zł. Dla innych obiektów granicę stanowi 35 mkw – za wolno stojące parterowe domki służące rekreacji mieszczące się w tych parametrach zapłacimy 5 tys. zł (jeśli je przekroczy opłata wyniesie 25 tys. zł), za ganki przydomowe 5 tys. zł (powyżej – 50 tys. zł), za altany, garaże oraz wolnostojące parterowe budynki gospodarcze do 35 mkw. również 5 tys. zł, a jeśli przekroczą tę wartość 25 tys. zł.
Warto mieć jednak na uwadze fakt, że legalizacja wolno stojącego domu jednorodzinnego nadal będzie bardzo kosztowna. Opłata, zarówno jeśli chodzi o dom, który spełniał wymogi, by mógł zostać wzniesiony na podstawie zgłoszenia, jak i ten dla którego należało uzyskać pozwolenie na budowę, wyniesie 50 tys. zł.
Odroczenie terminu i rozłożenie opłaty na raty
W związku z nowelizacją przepisów budowlanych do opłat legalizacyjnych mają obecnie wprost zastosowanie przepisy działu III ordynacji podatkowej dotyczące ulg. Wojewoda posiada zatem uprawnienia, by odroczyć termin płatności takiej formy należności lub rozłożyć opłatę legalizacyjną na raty. Może ponadto umorzyć ją całkowicie lub też, jeśli uzna to za stosowne, w jakiejś części. Przy podejmowaniu swoich decyzji o odraczaniu, rozkładaniu na raty oraz umarzaniu powinien kierować się dwoma przesłankami. Po pierwsze powinien wziąć pod uwagę ważny interes inwestora, po drugie powinien ocenić sytuację z perspektywy ważnego interesu publicznego. Żadne z tych pojęć nie doczekało się niestety dookreślenia przez ustawodawcę, a taki brak prawnych definicji w praktyce skutkuje trudnościami z jasnym orzeczeniem o ich występowaniu. Dlatego organy zazwyczaj wydają decyzje o charakterze uznaniowym i zwracają po prostu uwagę na indywidualną sytuację majątkową oraz rodzinną osoby, która dopuściła się samowoli budowlanej i wtedy orzekają, czy jest ona w stanie wnieść nałożoną na nią karę finansową. Z omawianych tu rozwiązań mogą korzystać zarówno inwestorzy, którzy budowali bez pozwolenia, jak i ci którzy nie zgłosili staroście zamiaru budowlanego lub też budowali pomimo jego sprzeciwu.
Procedury legalizacyjne dla budowy
Znowelizowane prawo budowalne co prawda wprowadziło znacznie niższe opłaty legalizacyjne dla pewnych rodzajów samowoli budowlanych, nie wpłynęły jednak na same procedury ich legalizacji. W dalszym ciągu obowiązującą inne zasady przy legalizacji budów, czyli robót budowlanych polegających na budowie, rozpoczętych bez wymaganego pozwolenia bądź zgłoszenia, a inne przy nielegalnym przeprowadzeniu robót budowlanych innych niż budowa.
Jeśli chodzi o budowę inspektor nadzoru budowlanego rozpoczyna od orzeczenia, czy dany obiekt budowlany może zostać zalegalizowany. Jeśli istnieje taka możliwość zostaje wszczęte postępowanie z urzędu. Analogiczne procedury mają zastosowanie także w przypadku rozpoczętych bez zgłoszenia budów domów jednorodzinnych, wybranych stacji transformatorowych i sieci. W trakcie postępowania inwestor zobowiązany jest do dostarczenia, dla niezakończonej budowy, sporządzonego przez projektanta i drugą osobę projektu budowlanego, określającego roboty już wykonane i te dopiero mające zostać wykonane. Wspomniany dokument obowiązkowo zawierać musi niezbędne uzgodnienia. Inwestor ma także obowiązek przedłożyć w urzędzie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnie powstałego obiektu z treścią uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli działka nie została takim aktem objęta, konieczne będzie uzyskanie i dostarczenie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu - informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Kolejnym krokiem w postępowaniu o legalizację samowoli budowlanej będzie zbadanie przez inspektora obiektu pod kątem zgodności z obowiązującym prawem budowlanym, ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Jeśli obiekt nie narusza wspomnianych przesłanek prawnych zostanie ustalona odpowiednia dla danego rodzaju samowoli opłata legalizacyjna.
Postępowanie naprawcze
Dla robót budowlanych, które w świetle prawa nie stanowią budowy, stosowane są inne niż omówione powyżej procedury legalizacyjne – przeprowadzane jest wtedy postępowanie naprawcze w oparciu o art. 50 oraz art. 51 prawa budowlanego. Mowa o takich robotach jak: przebudowa, montaż, remont, rozbiórka obiektu budowlanego, roboty mogące spowodować zaistnienie zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi bądź ich mienia lub zagrożenie dla środowiska. Postępowanie naprawcze będzie przeprowadzone również w przypadku robót budowlanych odbiegających od ustaleń i warunków zawartych w pozwoleniu na budowę lub przepisów prawnych oraz robót objętych wnioskiem zgłoszeniowym, które zostały wykonane z jego istotnym naruszeniem.
W ramach postępowania naprawczego zostaje wydane postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Nadzór budowlany zobowiązany jest do dokładnego określenia w takiej decyzji przyczyny wstrzymania robót oraz ustalenia wymagań dotyczących niezbędnych zabezpieczeń budowy. Inwestor musi zaakceptować dyrektywy nadzoru i działać według zaleceń ujętych w postanowieniu. Nadzór może także nałożyć na inwestora obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót lub, jeśli zajdzie taka potrzeba, także odpowiednich ocen technicznych.