- Tematy:
- plan miejscowy
- interes prawny
Kto i w jakich okolicznościach może żądać od gminy odszkodowania za zmianę planu miejscowego, który ogranicza możliwości zabudowy gruntu? Jak należy rozumieć przesłankę o „naruszaniu interesu prawnego skarżącego”?
Odszkodowanie za ograniczenia w planie lub wykupienie nieruchomości
Jeśli gmina uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który swoją treścią ogranicza wcześniejsze możliwości zabudowy objętych nim gruntów, właściciele takich nieruchomości posiadają uprawnienia, dzięki którym mogą wysunąć w stosunku do gminy pewne żądania.
Działając na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, z której korzystanie w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem sposób zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, może żądać wypłaty od gminy na jego rzecz odszkodowania za poniesioną szkodę lub też wykupu nieruchomości lub jej części. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżona została zmianami w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości. Wysokość należnego odszkodowania ustalana jest, co do zasady, na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. To właściciel nieruchomości (lub jej użytkownik wieczysty) może wybierać spośród wymienionych powyżej roszczeń. Warto mieć jednak na uwadze, że postulat wykupienia nieruchomości będzie przez gminę uznany za zasadny tylko w sytuacji, gdy ograniczenie związane z wykorzystaniem danej nieruchomości jest całkowite i po prostu, gdy inwestor na skutek zmiany planu, nie może nic z własną nieruchomością zrobić.
Po zgłoszeniu roszczeń gmina rozpoczyna negocjacje z właścicielem. Przykładowo to właśnie w tej chwili gmina będzie ustosunkowywać się do żądania konkretnej kwoty w ramach odszkodowania – może uwzględnić wolę inwestora w pełni lub też zaproponować inną, niższą kwotę. Jeśli na tym etapie nie dojdzie do porozumienia miedzy gminą a inwestorem sprawa może zostać skierowana do sądu. Wtedy inwestor, poprzez przywołanie stosownych biegłych, zobowiązany będzie do wykazania faktycznych ograniczeń, jakie wprowadził nowo uchwalony akt planistyczny. Musi wykazać, jak zmiany wpłynęły na sposób użytkowania nieruchomości, a co za tym idzie, także na wartość rynkową danego obiektu. Co również bardzo istotne, jeśli gmina nie zrealizuje w ciągu sześciu miesięcy (licząc od dnia złożenia wniosku) słusznego roszczenia to podmiot skarżący może dochodzić przysługujących mu w świetle prawa odsetek ustawowych – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Zasada ta ma także zastosowanie w przypadku, gdy sprawa została już wszczęta przed sądem.
Terminy
Opisane roszczenia, czyli przyznanie odszkodowania oraz wykup nieruchomości, można zgłaszać do gminy nie później niż po upływie 10 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo uchwalone w nim zmiany stały się obowiązujące. Jeśli mamy natomiast do czynienia z nieruchomością przeznaczoną i rzeczywiście wykorzystywaną na cele działalności gospodarczej, okres przedawnienia wynosi trzy lata.
Jeśli chodzi natomiast o dokonanie przez właściciela zbycia nieruchomości (przypomnijmy - jeśli nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń) żądanie odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości można wnosić nie później niż w terminie 5 lat od wejścia w życie planu.
W kolejnej części artykułu – w jakich innych okolicznościach można zaskarżyć obowiązujący plan miejscowy? Co należy w praktyce rozumieć pod pojęciem „interesu prawnego”?