- Tematy:
- nieruchomości
- zwolnienie z vat
- warunki
Jakie warunki muszą zostać spełnione, by, zgodnie z prawem, dostawa zabudowanych nieruchomości podlegała zwolnieniu od podatku VAT?
Sprzedajemy grunt, który został zabudowany budynkami lub lokalami. Czy jest to sytuacja, w której podatnik uprawniony jest do zastosowania zasady świadczenia złożonego czyli, czy zbycie gruntów, które zostały zabudowane budynkami lub lokalami będzie podlegać opodatkowaniu VAT według tej samej stawki co budynki lub lokale na nim usadowione?
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli (albo części takich budynków lub budowli) trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
A zatem grunt oraz zabudowania będą podlegać, co do zasady, jednakowemu opodatkowaniu – takiej samej stawce VAT lub też zwolnieniu z tej formy opodatkowania. Co więcej, jeśli dostawa nieruchomości zabudowanych spełni pewne, przewidziane przez ustawodawcę, przesłanki, podatnik może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Warto jednak pamiętać, że to nie wartość gruntu, a właśnie wartość zabudowania będzie rzutować na stawkę VAT – wyjaśnia Bartosz Antos z portal www.grunttozysk.pl.
Aby obliczyć VAT dla dostawy zabudowanych działek gruntu podatnik powinien zacząć od ustalenia sposobu opodatkowania budynków lub lokali trwale związanych z gruntem. Jeśli zbywamy grunt wraz z budynkiem lub lokalem podstawę opodatkowania stanowić musi zarówno budynek (lub lokal) oraz grunt. Analogicznie, jeśli sprzedaż budynku spełni przewidziane przez ustawodawcę kryteria, by mogło dojść do zwolnienia transakcji z obowiązku podatkowego VAT, to również zbycie gruntu z tej formy daniny zostanie zwolnione.
Wspomniane zwolnienie sprzedaży budynków (lub ich części) z VAT będzie obowiązywać w przypadku spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z przywołanym artykułem zwolniona z obowiązku podatkowego VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy owa dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem i dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przewiduje inną, dodatkową sytuację, w której może dojść do zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części z obowiązku uiszczenia daniny na rzecz fiskusa. Jeśli poprzednia przesłanka nie może zostać zastosowana, to można zwolnić z VAT pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Co więcej, dokonujący dostawy nie mógł ponieść żadnych wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeżeli natomiast ponosił takie wydatki, to muszą być one niższe niż 30 proc. wartości początkowej takich obiektów.
Wnioski z powyższego są jednoznaczne - zawsze należy indywidualnie analizować każdą transakcję i sprawdzać okoliczności, w jakich doszło do sprzedaży takich obiektów– przede wszystkim pod kątem tego, czy spełniają wymogi ujęte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lub też art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Warto zatem bliżej przyjrzeć się wspomnianym przepisom.
Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zawiera przesłankę mówiącą o tzw. „pierwszym zasiedleniu”. Pojęcie to zostało doprecyzowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zgodnie z nim jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi wieczystemu budynków, budowli lub ich części, po ich uprzednim wybudowaniu lub ulepszeniu, przy zastrzeżeniu, że wydatki poniesione na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. A zatem, w praktyce, wspomniany przepis można zastosować wyłącznie do budynków wybudowanych i ulepszanych, a w późniejszej kolejności dopiero oddanych do użytkowania lub sprzedanych osobom trzecim. Ponadto warto sprawdzić także pojęcie „ulepszania”. Zgodnie z przepisami o podatku dochodowym (bo to do nich właśnie odsyła nas ustawodawca) są to wydatki poniesione w związku z przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją lub, mówiąc bardziej ogólnie, modernizacją danej nieruchomości.