- Tematy:
Inwestowanie w grunty to przy odpowiednim działaniu prowadzącym do odrolnienia działki, niewątpliwie atrakcyjna lokata na przyszłość. Z dniem 26 maja 2013r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 8 marca 2013 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, której głównym celem jest ochrona wysokiej jakości gruntów. Zagadnienie to budzi wiele kontrowersji, czy nowelizacja ułatwi procedury związane z przekształceniem?
Co przyniosły zmiany?
Robert Tomaszewski z SaveInvest wyjaśnia, że dotychczas gminy decydowały o przekwalifikowaniu działek, opierając się na uchwale miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Potrzebna była zgoda ministra rolnictwa (w odniesieniu do klas I-III gruntów) lub marszałka województwa (w odniesieniu do pozostałych klas), istniała możliwość dochodzenia swoich praw przez właścicieli gruntów przed sądem Po zmianach nadal pierwszym etapem do odrolnienia działki jest złożenie wniosku o odrolnienie wraz z załącznikami do odpowiedniego organu (wójta/burmistrza/prezydenta). Warto także złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podstawowymi wymogami, które umożliwiają przekształcenie zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są :
- podobna zabudowa w sąsiedztwie
- bezpośredni dostęp do drogi publicznej
- klasa gruntu
- możliwość przyłączeń itd.
W nowym brzmieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dla celów odrolnienia gruntów o klasach I-III, bez względu na ich wielkość, konieczna jest uchwała lub zmiana miejscowego planu przez gminę po uzyskaniu zgody ministra rolnictwa (poprzednio działki mniejsze niż 0,5 ha nie wymagały takiej procedury). Znacznie utrudnia to proces inwestycyjny prowadzący do odrolnienia gruntów, ogranicza znacznie proces podziału działek na mniejsze, przeciąga i tak wydłużone postępowania administracyjne. Jest to proces długotrwały, aczkolwiek opłacalny – warto więc uzbroić się w cierpliwość i powierzyć wszelkie działania profesjonalistom z SaveInvest, którzy wykorzystają znajomość przepisów, procedur i doprowadzą inwestycję do końca.
Łatwiejsze postępowanie dotyczy gruntów o niższych klasach (od IV do VI), na obszarach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, gdyż zgoda na przekształcenie nie zależy wówczas od ministra. Takie właśnie grunty (w myśl art. 6 ust. 1 wspomnianej ustawy) mogą być przekształcone z rolnych na nierolnicze poprzez zmianę planu w gminie lub ustalenie warunków zabudowy.
Bez prawa głosu?
W obecnym stanie prawnym nie ma informacji na temat, czy w przypadku decyzji odmownej w sprawie odrolnienia gruntów, przysługuje prawo odwołania do sądu. Dotychczas orzecznictwo sądów administracyjnych w większości przypadków rację przyznawało właścicielom/użytkownikom wieczystym. Od 26 maja 2013 roku stroną w postępowaniu przed ministrem rolnictwa w sprawach o odrolnienie jest wójt/burmistrz/prezydent. Osoby te mają w tym cel – interesuje ich los gminy i inwestycje, mające wpływ na jej rozwój. Niestety interpretując ten zapis, stroną nie mogą być osoby najbardziej zainteresowane – właściciele i użytkownicy wieczyści. Liczni prawnicy twierdzą, że zapis taki nie jest zgodny z Konstytucją. Twórcy ustawy mieli na celu, jak twierdzą, wyeliminowanie rozbieżności wynikających z orzecznictwa sądów.
Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przede wszystkim ma chronić wysokojakościowe grunty. Procedury są trudne, ale nie niemożliwe do przejścia. Inwestując z firmą, która na rynku działa od lat i skutecznie wykorzystuje wiedzę, sprawdza i analizuje konkretny grunt można mieć pewność, że działka podzielona i odrolniona w przyszłości przyniesie oczekiwany zysk.