11
06.2012

Nasze marzenie wreszcie się spełniło – mamy działkę, często nawet już projekt domu. Ale czy otrzymamy pozwolenie na budowę? To zależy m.in. od tego, czy nasza działka ma dostęp do drogi. Ważne więc jest sprawdzenie przed zakupem działki czy taki dostęp do drogi jest i do kogo ta droga należy. Jeśli nie ma – warto zapoznać się z faktami, które pozwolą na sprawne uzyskanie dostępu do drogi.

Najkorzystniej jest, gdy droga prowadząca z naszej posesji ma dostęp bezpośredni do drogi publicznej (właścicielem jej jest gmina), troszkę gorzej gdy to droga wojewódzka lub powiatowa (z uwagi na utrudnienia w zezwoleniu na wyjazd bezpośrednio na taka drogę). Jeśli takiego dostępu nie ma – może to oznaczać problem. Wyjściem z takiej sytuacji może być ustanowienie służebności przechodu i przejazdu przez teren prywatny.

Jak się dowiedzieć do kogo należy droga?

Informacje na temat właściciela drogi z łatwością można uzyskać w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego czy Ewidencji Gruntów Starostwa Powiatowego. Pozwoli to na uniknięcie problemów związanych z dojazdem. Znając właściciela łatwiej przecież prawnie załatwić zezwolenia na użytkowanie drogi,  czy spisać odpowiednie akty prawne umożliwiające  korzystanie z tzw. drogi zwyczajowej, której używanie zwykle kończy się np. w chwili zmiany właściciela sąsiadującej nieruchomości.

Samo istnienie takiej drogi dojazdowej to niestety nie wszystko. Warto dowiedzieć się kilku istotnych spraw, związanych z bezpieczeństwem i wygodą dojazdu do posesji czy działki.

W przypadku drogi dojazdowej, oprócz ustalenia właściciela, należy także wziąć pod uwagę jej rodzaj (czy jest asfaltowa, utwardzona czy polna), czy planowana jest jej rozbudowa lub modernizacja a także jej stan podczas różnych warunków atmosferycznych (jak wygląda sprawa odśnieżania czy sprzątania). Drogami publicznymi zajmuje się ich zarządca, a prywatnymi – właściciel nieruchomości.

W przypadku braku bezpośredniego dojazdu do publicznej drogi konieczne jest uzyskanie przejścia/przejazdu poprzez inne nieruchomości :

- dzięki ustanowieniu służebności przechodu/przejazdu,

- dzięki zakupowi (na zasadzie współwłasności) odpowiednio wydzielonej drogi dojazdowej,

- dzięki powiększeniu posesji przez zakup sąsiedniej działki posiadającej dostęp do drogi.

Czym jest służebność przechodu/przejazdu?

Nazwa wskazuje, że to możliwość korzystania z przejazdu/przechodu poprzez nieruchomość nie stanowiącą naszej własności. Następuje to najczęściej na podstawie odpowiedniej umowy, sądowego orzeczenia czy (to już rzadziej) decyzji administracyjnej.

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, które polega na ingerencji we własność innych. Jest to najprostsza metoda uzyskania dostępu do drogi publicznej. Przepisy art. 285 § 1 kodeksu cywilnego stanowią, że nieruchomość może być obciążona na rzecz właściciela innej nieruchomości tak, że posiadacz nieruchomości władnącej ma możliwość korzystania w określonym zakresie z drugiej nieruchomości (tzw. obciążonej). Służebność gruntowa to prawo związane ściśle z nieruchomością, a nie konkretnym jej właścicielem.

Umowa służebności przejazdu/przechodu następuje zwykle na podstawie umowy stron sporządzonej w formie aktu notarialnego. Szczegółowo strony umowy (właściciele nieruchomości) określają przebieg drogi, wysokość opłat i formy zapłaty itp. Fakt ten powinien zawarty być także w odpowiednich dla każdego z właścicieli działach ksiąg wieczystych nieruchomości (w dziale III dla nieruchomości obciążonej i dziale I dla nieruchomości władnącej).

Jeśli nie ma możliwości ustanowienia służebności polubownie, mamy możliwość ustanowienia w ramach postępowania sądowego, przed sądem na terenie działania którego położone są działki,  tzw.  służebności drogi koniecznej (w skrócie polega to na ustanowieniu, za odpowiednia opłatą dla właściciela nieruchomości posiadającej dostęp do drogi publicznej, drogi).

Wspomnianym we wcześniejszej części rozwiązaniem może być także udział w drodze, czyli kupno drogi dojazdowej wraz z innymi posiadaczami nieruchomości w sąsiedztwie. Każdy ma wtedy dostęp i prawo do całości drogi, ale nie żadnej z jej części. Aby rozporządzać całością takiej drogi konieczne jest wyrażenie zgody przez wszystkich jej właścicieli.

Często drogi takie przejmowane są przez gminę (na podstawie umowy sprzedaży lub w sytuacji jej braku – poprzez wywłaszczenie), która dba o jej infrastrukturę czy modernizację.

Dane techniczne naszej drogi i jej funkcje

Znamy już właściciela drogi dojazdowej, uregulowaliśmy stan prawny czy podjęliśmy inne rozwiązanie dojazdu do działki. Warto pamiętać, że sama droga to nie wszystko. Duże znaczenie bowiem ma jej szerokość i nawierzchnia. Musi spełniać swoje zadanie tak, aby dojazd do posesji był wygodny i komfortowy, aby drogę można było w  przyszłości rozbudowywać(w miarę potrzeb) lub odpowiednio oświetlić (choćby ze względów bezpieczeństwa).

Drogi wewnętrzne powinny mieć ok. 8 metrów szerokości, by należycie spełniały swoja funkcję. Ma to znaczenie jeszcze jednym przypadku – jeśli działka rolna ma być przekształcona w budowlaną, zbyt wąska droga może to niestety uniemożliwić. Dlatego też SaveInvest,  dbając o dobro klientów, dokłada wszelkich starań, aby wszystkie tereny były odpowiednio podzielone z myślą o przyszłych inwestycjach, a drogi dojazdowe spełniały wszelkie normy i wymagania.

Prawidłowo ustanowiona droga dojazdowa, w sytuacji gdy nie ma takiej na naszej działce, umożliwi rozpoczęcie prac budowlanych i oszczędzi koszty i czas związany z jej ustanowieniem. Warto o to zadbać, bo to istotne podczas np. wyceny nieruchomości. Działka bez dostępu do drogi jest  praktycznie bezużyteczna (nie uzyskamy pozwolenia na budowę) a jej cena spada. 

Podobne artykuły:

Kontakt

Dowiedz się więcej

+48 888 800 800

Skontaktujemy sie z Tobą w ciągu 48h

Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest sp. z o.o. Informacja o administratorze
Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych przez Saveinvest sp. z o.o. (KRS: 0000427274) w zakresie niezbędnym do oferowania nieruchomości.
Wyrażam zgodę na otrzymywanie od Saveinvest sp. z o.o (KRS: 0000427274) za pomocą środków komunikacji elektronicznej ofert handlowych dotyczących nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 18 lipca 2002 roku o świadczeniu usług drogą elektroniczną.
Wyrażam zgodę na używanie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych (np. telefon), w rozumieniu z art. 172 ustawy z dnia 16 lipca 2004 r. Prawo telekomunikacyjne, przez Saveinvest sp. z o.o. (KRS: 0000427274) w zakresie niezbędnym do oferowania nieruchomości.
  • Z nami inwestujesz pasywnie - to grunt pracuje dla Ciebie bez względu co robisz i gdzie odpoczywasz.
  • Dzięki naszemu wieloletniemu doświadczeniu doradzimy Ci najkorzystniejszą strategię przynoszącą realny zysk.
  • Stajesz się pełnoprawnym właścicielem zakupionych gruntów od samego początku procesu inwestycyjnego.

Kontakt

Dowiedz się więcej

+48 888 800 800

Skontaktujemy sie z Tobą w ciągu 48h

Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest sp. z o.o. Informacja o administratorze
Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych przez Saveinvest sp. z o.o. (KRS: 0000427274) w zakresie niezbędnym do oferowania nieruchomości.
Wyrażam zgodę na otrzymywanie od Saveinvest sp. z o.o (KRS: 0000427274) za pomocą środków komunikacji elektronicznej ofert handlowych dotyczących nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 18 lipca 2002 roku o świadczeniu usług drogą elektroniczną.
Wyrażam zgodę na używanie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych (np. telefon), w rozumieniu z art. 172 ustawy z dnia 16 lipca 2004 r. Prawo telekomunikacyjne, przez Saveinvest sp. z o.o. (KRS: 0000427274) w zakresie niezbędnym do oferowania nieruchomości.