Już niedługo zabudowę mieszkaniową będzie można lokalizować bliżej elektrowni wiatrowych. A przynajmniej to zakłada projekt nowelizacji ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych. Co to oznacza dla deweloperów i mieszkańców? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - portal www.dzialkanadmorzem.pl.
Czym jest zasada odległościowa?
Obowiązująca od lipca 2016 r. ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych wprowadziła tak zwaną zasadę 10H, czyli zasadę odległościową. Zakłada ona minimalną odległość równą dziesięciokrotności wysokości elektrowni wiatrowej od budynku mieszkalnego. Wskazana ustawa nie tylko utrudniła budowę nowych elektrowni wiatrowych, ale też przyczyniła się do zablokowania rozwoju budownictwa mieszkalnego w sąsiedztwie tych elektrowni. W szczególności problem ten odczuli właściciele nadmorskich nieruchomości, gdzie elektrownie wiatrowe są bardzo powszechne, których działki, jako niepodlegające zabudowie, znacząco straciły na wartości. Na szczęście trudności związane z obowiązującym ograniczeniem zauważył ustawodawca. Obecnie trwają prace nad projektowaną nowelizacją ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych. Projekt 4 maja 2021 r. został przekazany do konsultacji publicznych, uzgodnień oraz opiniowania.
Co zawiera projekt?
Podstawowym założeniem projektu jest utrzymanie zasady lokowania nowej elektrowni wiatrowej jedynie w oparciu o postanowienia uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca zakłada również, że obowiązek sporządzenia planu miejscowego lub jego zmiany na potrzeby inwestycji nie będą dotyczyły całego obszaru wyznaczonego zgodnie z „zasadą 10H”, ale prognozowanego obszaru oddziaływania elektrowni wiatrowej. Projekt zakłada wprawdzie dalsze utrzymanie ustawowej minimalnej odległość elektrowni wiatrowej, która nie może być mniejsza niż wyznaczona zgodnie z zasadą 10H, jednakże zarazem zezwala gminom, aby w ramach procedury planistycznej, tj. dotyczącej uchwalenia lub zmiany MPZP, opracowanego dla elektrowni wiatrowej, przyjęły inną wartość. W rezultacie plan miejscowy będzie mógł określać inną odległość elektrowni wiatrowej od budynku mieszkalnego, mając na uwadze zasięg oddziaływań elektrowni wiatrowej z uwzględnieniem jednak odległości minimalnej (500 m).
Nowy instrument – prognoza oddziaływania na środowisko elektrowni wiatrowej
Podstawą dla określania wymaganej minimalnej odległości od zabudowań mieszkalnych – innej, aniżeli wynikającej z zasady 10H – mają być każdorazowo wyniki przeprowadzonej prognozy oddziaływania na środowisko wykonywanej dla projektu planu miejscowego. Prognoza ma być uzgadniana z właściwym Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska (RDOŚ). Ten dokument ma też mieć znaczenie w kontekście obowiązków innych gmin, w przypadku terenów położonych na styku dwóch lub więcej gmin. Zakłada się bowiem, że jeżeli zgodnie z prognozą oddziaływania na środowisko, faktyczny zasięg oddziaływania elektrowni wiatrowej rozciągałby się na gminę pobliską, dla tego fragmentu w obszarze oddziaływania elektrowni wiatrowej gmina pobliska będzie musiała przyjąć własny plan miejscowy – wskazuje Bartosz Antos.
W pewnych sytuacjach pomoże decyzja o warunkach zabudowy
Ustawodawca proponuje też, aby w tych gminach, w których już zostały zlokalizowane elektrownie wiatrowe w oparciu o plan miejscowy, możliwe było lokowanie w ich otoczeniu budynków mieszkalnych, w tym na podstawie decyzji WZ, pod warunkiem spełnienia przez taki budynek minimalnej, bezwzględnej odległości 500 m lub większej, jeżeli taka wynika z oceny oddziaływania na środowisko przeprowadzonej dla elektrowni wiatrowej (nie musiałyby więc być zachowane odległości obliczonej wg zasady 10H). Można z całym przekonaniem stwierdzić, że proponowane rozwiązanie stanowi odpowiedź na postulaty właścicieli działek budowlanych, położonych na terenach w obrębie odległości 10H w pobliżu wybudowanej elektrowni wiatrowej. Nowe rozwiązania powinny stworzyć dogodne warunki do rozwoju budownictwa mieszkalnego.
Większy nacisk na konsultacje z mieszkańcami
Finalnie, dostrzegając ryzyko, jakie niesie za sobą możliwość uelastycznienia przez gminy zasady odległościowej - ustawodawca planuje objąć gminy dodatkowym obowiązkiem zorganizowania dyskusji publicznych, z udziałem zainteresowanych mieszkańców, nad możliwymi do ujęcia w planie rozwiązaniami. W tych dyskusjach mają uczestniczyć dodatkowo wójt, burmistrz albo prezydent miasta, przedstawiciel rady gminy, przedstawiciel inwestora w elektrownie wiatrową, przedstawiciel gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej oraz przedstawiciel właściwego regionalnego dyrektora ochrony środowiska. Projekt ustawy zobowiązuje gminę, aby zorganizowała co najmniej jedną dyskusję publiczną przewidującą spotkanie bezpośrednie oraz co najmniej jedną dyskusję publiczną prowadzoną za pomocą środków porozumiewania się na odległość. Można przyjąć, że przy takiej formule dyskusji publicznej głos mieszkańców powinien zostać uwzględniony – wskazuje Bartosz Antos.
Bartosz Antos
Dyrektor ds. Nieruchomości | Saveinvest Sp. z o.o.