Możliwość zabudowy nieruchomości uzależniona jest od tzw. przeznaczenia planistycznego. W razie braku planu miejscowego, sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. W taki sposób składa się wniosek o wydanie takiej decyzji? Na to oraz inne pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - portal www.saveinvest.pl.
Jaki organ wydaje decyzję o warunkach zabudowy oraz kto może złożyć wniosek
Organem właściwym, jaki wydaje decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (ewentualnie burmistrz, prezydent miasta). Oczywiście podanie składa się do organu właściwego dla gminy, w obszarze której położona jest nieruchomość. Jedynie wyjątkowo, dla obszarów położonych na tzw. terenach zamknięty, decyzję tego rodzaju wydaje wojewoda. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na wniosek, który składa się na piśmie lub drogą elektroniczną, przy użyciu preferowanego przez organy administracji publicznej narzędzia jakim jest tzw. „ePUAP” – Elektroniczna Platforma Usług Administracji Publicznej. Podstawowym elementem wniosku jest określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000. Dodatkowo ważna jest odpowiednia charakterystyka planowanej inwestycji – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar.
Wnioskodawcą o warunki zabudowy nie musi być właściciel nieruchomości
Za ciekawostkę uznać należy to, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu i nie narusza praw własności osób trzecich, a co oznacza, że z wnioskiem o jej wydanie wystąpić może nawet taka osoba, która nie jest jeszcze właścicielem nieruchomości. Jakie ma to znaczenie w praktyce? Ogromne. Przypuśćmy bowiem, że ojciec chce podarować synowi niezabudowaną działkę, żeby mógł zacząć budowę domu dla swojej rodziny. Czy syn musi czekać do aktu notarialnego ze złożeniem wniosku o wydanie warunków zabudowy? Nie. Organ nie bada tego, czyja to jest nieruchomość. Oznacza to zatem, że można złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zanim wnioskodawca stanie się właścicielem, a co w pewnych sytuacjach jest bardzo korzystne i ułatwia proces inwestycyjny – tłumaczy Bartłomiej Kuźniar.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy
Inną ciekawą właściwością decyzji o warunkach zabudowy jest to, że może być ona przeniesiona, za zgodą strony, na rzecz której została wydana, na rzecz innej osoby, jeśli przejmie ona wszystkie warunki wynikające z decyzji. Nietrudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, że kupujemy nieruchomość „posiadającą” wydane warunki zabudowy. Można byłoby się zatem obawiać, czy po zakupie jeszcze raz trzeba będzie starać się o warunki zabudowy, a następnie czy trzeba czekać tygodniami na odpowiedź z urzędu. Na szczęście ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwala na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy, które polega na tym, że organ wydaje nową decyzję, której treścią jest “przepisanie” decyzji wydaną na rzecz jej adresata na wskazaną osobę. Najważniejsze jest to, że stronami postępowania administracyjnego o przepisanie decyzji o warunkach zabudowy nie są inne osoby, a co mogłoby spowolnić postępowanie administracyjne.
Ile kosztuje decyzja o warunkach zabudowy?
Nawet jeśli zamierzamy nabyć nieruchomość, ale nie zamierzamy nic na niej obecnie budować, to warto ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zwłaszcza że koszt jej uzyskania nie jest znaczny, a profity wynikające z posiadania takiej decyzji zaprocentują w przyszłości. Obecnie za wydanie decyzji o warunkach trzeba zapłacić opłatę skarbową w kwocie 598 złotych. Jeszcze do 24 lipca 2020 r. opłata wynosiła wielokrotnie mniej, bo 107,00 złotych. Opłatę skarbową uiszcza się na rachunek bankowy gminy, której wójt, burmistrz lub prezydent miasta, jest właściwy dla wydania decyzji. Jeśli decyzję wydaje inny organ, niż wójt, burmistrz lub prezydent miasta – np. wojewoda, to opłatę na rachunek gminy, w której siedzibę na ten organ.
Bartłomiej Kuźniar
Koordynator Projektów Inwestycyjnych | Saveinvest Sp. z o.o.