Księga wieczysta to niewątpliwie podstawowe źródło informacji o danej nieruchomości. Wiele osób nie wie jednak, jak poprawnie odczytywać, zawarte w niej dane. Tymczasem mogą się one przydać w wielu sytuacjach, w tym w kontekście ewentualnej sprzedaży nieruchomości. Co warto wiedzieć o księdze wieczystej? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - portal www.saveinvest.pl.
Księgi wieczyste – podstawowe informacje
Podstawowe zasady, obowiązujące w odniesieniu do ksiąg wieczystych, zostały sformułowane w ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tą regulacją księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Dokumenty te są jawne. W związku z tym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księgach wieczystych, a także wniosków, o której uczyniono w niej wzmiankę. Księga wieczysta objęta jest nadto szczególnym domniemaniem, iż wpisane do niej prawo jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Co więcej, w razie zaistnienia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez daną czynność prawną nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Jest to tak zwana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jak funkcjonują księgi wieczyste?
Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe. Dla każdej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga wieczysta, chyba że przepisy przewidują w tym zakresie jakieś szczególne przypadki. Co istotne, za nieruchomość uważany jest nie tylko grunt, ale i stojący na nim budynek, a także lokal wyodrębniony w ramach danego budynku. Do księgi wieczystej nieruchomości może mieć dostęp każdy, kto o to wystąpi, jeżeli wykaże swój interes prawny. Możliwe jest nie tylko przeglądanie ksiąg wieczystych w siedzibie właściwego sądu rejonowego, ale również za pośrednictwem Internetu. Ministerstwo Sprawiedliwości udostępnia bowiem na swojej stronie specjalną wyszukiwarkę. Można ją znaleźć pod adresem: przegladarka-ekw.ms.gov.pl – wskazuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.
Z jakich części składają się księgi wieczyste?
Każda księga wieczysta posiada cztery zasadnicze działy. Pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw, związanych z jej własnością. W drugim dziale znajdziemy informacje o własności nieruchomości oraz prawie użytkowania wieczystego. Trzeci dział dedykowany jest wpisom, dotyczącym ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisom ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisom innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń, dotyczących hipotek. Z kolei czwarty dział księgi wieczystej związany jest z hipoteką, ustanowioną na nieruchomości. Struktura księgi wieczystej, dotyczącej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu została identycznie skonstruowana.
Jak czytać dział I i II księgi wieczystej?
Przechodząc zatem do szczegółów, w dziale I księgi wieczystej można znaleźć podstawowe informacje na temat nieruchomości. Bazą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z katastru nieruchomości. Z księgi dowiemy się zatem, gdzie mieści się dana nieruchomość, jakie jest jej przeznaczenie, jaką ma powierzchnię, a także jak oznacza się ją geodezyjnie (obręb, numer działki). Z kolei w dziale II pojawią się wszelkie informacje, dotyczące właściciela nieruchomości. Zostanie on wymieniony z imienia i nazwiska. Jeżeli właścicieli jest więcej, możemy zweryfikować jaki udział w nieruchomości przypada każdemu z nich. Jeżeli nieruchomość znajduje się w użytkowaniu wieczystym, w tym dziale również znajdzie się stosowna informacja.
Jak czytać dział III i IV księgi wieczystej?
Sprzedając lub kupując nieruchomość, szczególną uwagę należy zwrócić jednak na dział III i IV księgi wieczystej. Tam znajdą się bowiem informacje o wszelkich obciążeniach, dotyczących nieruchomości. Dowiemy się między innymi, czy nieruchomość została objęta na przykład prawem użytkowania albo służebnością. Co istotne, ograniczone prawo rzeczowe, które zostało ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym, bez względu na datę jego powstania. Jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, którego nie znajdziemy w dziale III jest hipoteka. Ze względu na jej szczególną doniosłość, przeznaczony jej został dział IV księgi wieczystej. W księdze można znaleźć informację zarówno o rodzaju zadłużenia, kwocie zadłużenia, walucie, w której zostało zaciągnięte to zobowiązanie, a także informacje o wierzycielu.
Sprawdź księgę wieczystą zanim kupisz nieruchomość
"Wielokrotnie powtarzamy naszym klientom, jak istotne jest sprawdzanie ksiąg wieczystych nieruchomości, przed dokonaniem transakcji. W ten sposób można uniknąć niespodzianek i nieprzyjemności." - podsumowuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - www.saveinvest.pl.
Robert Tomaszewski
Prezes Zarządu | Saveinvest Sp. z o.o.