W poprzedniej części poradnika przedstawione zostały dokumnty, które koniecznie musimy skontrolować, żeby bezpiecznie kupić nieruchomość. Omówione zostały informacje, jakie znajdziemy w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków.
Wybraliśmy już działkę, która spełniła nasze oczekiwania - swoimi walorami i jasnym statusem prawnym. Teraz pora na skontrolowanie, czy w jej obrębie uda się przeprowadzić zaplanowane przez nas zamierzenie. Tu konieczne będzie sprawdzenie treści studium i planu miejscowego, lub w przypadku jego braku, uzyskanie warunków zabudowy. Informacje z tych dokumentów mogą realnie przyczynić się do tego, że zawrzemy bezpieczną transakcję zakupu nieruchomości.
Zacznijmy od studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które co prawda nie jest aktem prawa miejscowego, jednak jest bardzo ważnym dokumentem, który udzieli nam wielu cennych informacji. Dzięki niemu przyszły inwestor będzie w stanie określić, czy jego zamierzenia budowlane nie będą sprzeczne z decyzjami władz gminnych. W ramach studium formułowane są bowiem zasady ogólnie pojętej polityki przestrzennej wraz z projektowanym rozwojem społecznym, gospodarczym oraz kulturowym danej miejscowości. Oznacza to w praktyce, że treść studium wskazuje możliwe drogi rozwoju poszczególnych gruntów, czyli określa wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów.
Opisane powyżej studium stanowi podstawę dla sporządzenia projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego treść przyda nam się do weryfikacji charakteru interesującej nas działki. Ten akt prawa miejscowego zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może w związku z tym stanowić podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. Powie nam zarówno m.in. o przeznaczeniu danego terenu, jak i warunkach jego zagospodarowania i zabudowy oraz o rozmieszczeniu inwestycji przeznaczonych na cele publiczne. Dowiemy się dzięki niemu czy interesująca nas działka ma charakter budowlany, czy np. wymaga odrolnienia, czy jest terenem przeznaczonym przykładowo pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną czy wielorodzinną.
Podsumowując: w ramach planu określone zostają m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy) – wymienia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Warto pamiętać, że jeśli występujemy o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ w pierwszej kolejności sprawdza zgodność wnioskowanego projektu właśnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, w przypadku braku miejscowego planu, z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
O wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla jednej lub kilku działekmoże wystąpić każdy – nie trzeba posiadać praw własności do danej nieruchomości, by zgłosić taki wniosek do urzędu gminy. Zatem, nawet jeśli nie sfinalizowaliśmy transakcji kupna działki, to taka decyzja definitywnie rozwieje nasze wątpliwości, co do możliwości budowlanych na interesującym nas terenie. Co więcej, treść decyzji o warunkach zabudowy jest wiążąca dla urzędników przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, który jest zgodny z warunkami zabudowy, nie może zostać odrzucony. Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu decyduje, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego – określa ona jaki rodzaj inwestycji można przeprowadzić w obrębie danej działki, dyktuje warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, które wynikają bezpośrednio z przepisów szczególnych oraz wyznacza na mapie całkowity obszar planowanej inwestycji wraz z jej pełną infrastrukturą techniczną.
W kolejnej części wpisu Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl opowie jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości – czy warto podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym?
Robert Tomaszewski
Prezes Saveinvest