W poprzedniej części artykułu omówione zostały podstawy prawne uprawiające właścicieli do wysunięcia w stosunku do gminy roszczenia o wykup ich nieruchomości oraz wyrok SN pomocny przy kwestii ustalania ceny wykupowanej nieruchomości.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 stycznia 2015 r. (sygnatura akt: I CSK 224/14) dotyczącego właściwego sposobu ustalenia wartości rynkowej wykupowanej nieruchomości oraz terminów, jakie obowiązują gminę, podkreślił, jak ważne przy rozstrzyganiu jest stan prawny obowiązujący w dacie wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W omawianej tu sprawie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony został w 2000 r. – należało rozpatrywać zatem sprawę w oparciu o treść ustawy z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. A zatem, jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać od gminy jej wykupienia (na chwilę obecną jest to art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r.).
SN podkreślił także, jak ważne jest zachowanie przez gminę ustawowo wyznaczonych terminów. Przypomnijmy, że wykup nieruchomości powinien nastąpić w ciągu sześciu miesięcy od daty złożenia wniosku - w wypadku opóźnienia w wypłacie z tytułu wykupu właścicielowi należą się odsetki ustawowe (zgodnie z art. 36 ust. 12 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r.). W konsekwencji, właścicielowi należały się odsetki w razie opóźnienia w wypłacie należności, a nie w wypadku samego opóźnienia w wykupie. Nowym odpowiednikiem tego przepisu jest z kolei art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r., który analogicznie przyznaje gminie termin sześciomiesięczny na wykonanie obowiązku wykupu oraz stanowi, że w wypadku opóźnienia w wykupie właścicielowi przysługują odsetki ustawowe. A zatem odsetki ustawowe przysługują za opóźnienie w samym wykupie nieruchomości, a nie w zapłacie należności z tytułu wykupu. Z racji tego, że nowa ustawa z 2003 r. nie zawiera przejściowych dyrektyw dotyczących tego zakresu, niewykonanie przez gminę narzuconego jej obowiązku należy każdorazowo rozpatrywać w trybie zacytowanego powyżej art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. Warto także pamiętać, że w wyznaczonym sześciomiesięcznym terminie gmina zobowiązana jest nie tylko do zawarcia umowy o wykup, ale także i do jej wykonania, czyli do zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia (zgodnie m.in. z wyrokiem SN z 15 lutego 2012 r., sygnatura akt: I CSK 305/12). Tu konieczne będzie także przywołanie art. 2 ust. 18 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który informuje, że przez „wartość nieruchomości" należy rozumieć jej wartość rynkową – niestety nie wskazuje jednak, jaka data jest właściwa dla jej ustalenia.
Jeśli gmina w przewidzianym na to ustawowo terminie nie doprowadzi do zawarcia umowy z właścicielem nieruchomości przysługiwać mu będzie roszczenie o wykup na podstawie art. 64 oraz 1047 kodeksu cywilnego na drodze postępowania sądowego – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. W takich przypadkach orzeczenie sądu co do zasady zastępuje oświadczenie woli gminy. W wydanym orzeczeniu SN zajął stanowisko, zgodnie z którym należne wynagrodzenie powinno odpowiadać aktualnej wartości rynkowej nieruchomości – rozumianej jako wartości ustalonej w dniu orzekania sądu, przy uwzględnieniu jej stanu istniejącego przed datą wejścia w życie planu, który doprowadził do zmiany jej przeznaczenia. Wynagrodzenie za nieruchomość powinno w konsekwencji być odpowiednikiem wartości przenoszonego prawa własności właściwej w dacie jego przenosin.
Bartosz Antos
Wiceprezes Saveinvest