Jakie formalności administracyjne obowiązywać będą przy budowie obiektu o mieszanym przeznaczeniu, przykładowo mieszkaniowo-usługowym? W jakich okolicznościach inwestor musi starać się o uzyskanie pozwolenia na budowę, a kiedy wystarczy jedynie zgłoszenie? Jakie dokumenty pozwolą skontrolować sytuację planistyczną danego gruntu?
Uproszczone formalności
Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami prawa budowlanego inwestor noszący się z zamiarem budowy mieszkalnego obiektu jednorodzinnego nie musi ubiegać się o uzyskanie pozwolenia na budowę, jeśli, co zostanie określone w projekcie budowlanym, obszar oddziaływania takiej budowli w całości będzie mieścił się na działce (lub też na działkach), na której został on zaprojektowany.
Pod pojęciem obszaru oddziaływania obiektu rozumieć należy, zgodnie z art. 3 ust. 20 prawa budowlanego, teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z danym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu (w tym także zabudowy) tego terenu. W praktyce oznacza to, że inwestycja, która ograniczy możliwości zabudowy innych terenów nie będzie mogła zostać wzniesiona w oparciu o zgłoszenie, ale jedynie po uzyskaniu pozwolenia na budowę.
W związku z powyższym nasuwa się pytanie – czy wprowadzone przez ustawodawcę uproszczenia obowiązywać będą również w sytuacji, gdy dany obiekt budowlany będzie mieć mieszane przeznaczenie, przykładowo mieszkaniowo-usługowe? Jakich formalności powinien dopełnić inwestor przed rozpoczęciem prac budowlanych?
Sytuacja planistyczna naszego gruntu
Jak w przypadku niemal każdej inwestycji, procedurę budowlaną należy rozpocząć od sprawdzenia treści uchwalonych dla danego terenu dokumentów i aktów planistycznych – kolejno studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Choć studium nie stanowi aktu prawa miejscowego, a jedynie akt planowania przestrzennego i na jego podstawie nie mogą w związku z tym być wydawane poszczególne decyzje administracyjne, jego treść jest wiążąca dla organów przy uchwalaniu planu. Zgodnie bowiem z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zarówno część tekstowa, jak i graficzna studium musi być zgodna z treścią planu miejscowego. A zatem zarazem ze studium jak i z planu inwestor otrzyma informację o dopuszczalnym sposobie zagospodarowania danego gruntu wraz ze wszystkimi ograniczeniami, jakie gmina przewiduje co do danej nieruchomości.
Jeśli natomiast dla danego terenu nie został uchwalony plan miejscowy inwestor zobowiązany będzie do uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu – przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. O wydanie warunków zabudowy może wystąpić każdy, nie istnieje wymóg posiadania przez wnioskującego prawa własności do nieruchomości, co oznacza, że w odniesieniu do tego samego terenu taki rodzaj decyzji można wydać więcej niż tylko jednemu podmiotowi odnośnie różnych sposobów dokonania zmian w zagospodarowaniu terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub też wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. A zatem na podstawie uzyskanych warunków zabudowy inwestor otrzyma definitywne potwierdzenie możliwości realizacji jego zamierzenia budowalnego w obrębie danego terenu.
Omówiona tu decyzja o warunkach zabudowa okaże się konieczna do uzyskania również w sytuacji, gdy inwestor będzie chciał zmienić sposób korzystania z obiektu budowlanego w całości lub w części. A więc, jeśli po wybudowaniu domu jednorodzinnego o charakterze mieszkalnym inwestor postanowi wykorzystywać część pomieszczeń jako siedzibę firmy, konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie takiej decyzji, nawet jeśli budynek w związku z prowadzoną działalnością nie straci swojego mieszkalnego charakteru.
Inwestor może wybrać procedurę
Jeśli zamierzenie inwestora spełnia przewidziane ustawą wymogi, by mogło zostać wzniesione w oparciu o zgłoszenie, należy dokonać go u starosty (lub w przypadku miasta na prawach powiatu u prezydenta miasta) właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Do wniosku zgłoszeniowego dołączyć należy cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz, jeśli wymóg taki pojawia się w związku z przepisami szczególnymi, odpowiednie opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty. Wspominany projekt będzie konieczny także w sytuacji, gdy w planach będzie rozbudowa (lub zmiana przeznaczenia) obiektu budowlanego. Co więcej, przy zgłoszeniu właściwemu organowi przedłożyć należy także oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, jeśli taką konieczność przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzję o warunkach zabudowy. Rozpoczęcie prac budowlanych w przypadku zgłoszenia możne nastąpić po uzyskaniu tzw. milczącej zgody organu. Oznacza to, że jeśli w ciągu 30 dni od wpłynięcia wniosku starosta nie wyrazi sprzeciwu inwestor może przystąpić do robót.
Warto także pamiętać, że nawet jeśli nasze zamierzenie budowlane spełni wszystkie wymogi, by mogło zostać wzniesione po zgłoszeniu, możemy także wystąpić o uzyskanie pozwolenia na budowę – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Co prawda pod wieloma względami zgłoszenie stanowi dużo prostszą formę budowania od pozwolenia – nie ma bowiem konieczności przeprowadzenia postępowania administracyjnego, a sąsiad nie może opowiedzieć się przeciwko naszemu zamierzeniu. Jednak jeśli dojdzie do sprzedaży nieruchomości uzyskane pozwolenie na budowę może przełożyć się nawet na wzrost jej wartości.
Pozwolenie na budowę, co do zasady, musi zostać wydane w terminie najpóźniej 65 dni od momentu złożenia wniosku przez inwestora. Jeśli natomiast budujemy dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania zamyka się w obrębie działki, na której został zaplanowany, ale zdecydujemy się budować nie w oparciu o zgłoszenie, a po uzyskaniu pozwolenia na budowę, to urzędnik musi rozpatrzeć naszą sprawę bez tzw. „zbędnej zwłoki”, czyli w terminie krótszym niż 30 dni.
Sprzeciw sąsiada
O planowanym zamierzeniu budowlanym właściciel sąsiadującej nieruchomości może dowiedzieć się za pośrednictwem Biuletynu Informacji Publicznej. To właśnie tam otrzyma informacje o aktualnym etapie postępowania prowadzącego do rozpoczęcia prac budowlanych – na jego łamach starosta w ciągu trzech dni od dnia doręczenia zgłoszenia zamieszcza informacje o jego dokonaniu wraz ze wszystkimi niezbędnymi danymi (danymi osobowymi inwestora, adresem i opisem planowanego obiektu). Również na stronie internetowej urzędu zamieszczona zostanie informacja o wniesionym przez organ sprzeciwie lub też o upływie terminu przewidzianego na jego wniesienie.
Nie każdy jednak właściciel sąsiedniej nieruchomości posiadać będzie możliwość wniesienia sprzeciwu wobec planowanej budowli. Aby mogło to nastąpić konieczne jest w świetle nowych przepisów wykazanie własnego interesu prawnego, który naruszony zostanie poprzez powstającą obok inwestycję. W praktyce oznacza to, że sąsiednia nieruchomość musi znajdować się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Jeśli taki zapis nie będzie uwzględniony w projekcie budowlanym, czyli obszar oddziaływania zamknie się na działce, na której obiekt został zaprojektowany, sąsiad nie zostanie uznany za stronę w postępowaniu administracyjnym o wydanie pozwolenia na budowę, a tym samym nie uda mu się wykazać, że zamierzenie budowlane ograniczy możliwości zabudowy i zagospodarowania jego nieruchomości.
Obowiązki i uprawnienia inwestora
Obowiązki inwestora zawarte zostały przez ustawodawcę w art. 18 prawa budowlanego. Zgodnie z jego treścią należy do nich, mówiąc ogólnie, zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Oznacza to, że w gestii inwestora leży zapewnienie m.in. opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów, opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Wśród uprawnień inwestora natomiast widnieje możliwość zobowiązania projektanta, który sporządził jego projekt budowlany, do sprawowania nadzoru autorskiego – czyli do weryfikacji, czy wykonywane prace budowlane są zgodne z zatwierdzonym przez organ administracji projektem. Co więcej, inwestor ma także prawo do ustanowienia na budowie inspektora nadzoru inwestorskiego, którego zadaniem będzie sprawowanie w jego imieniu kontroli nad przebiegiem prac.
Kompetencje inspektora nadzoru inwestorskiego
Jak zostało już wspominane inspektor nadzoru inwestorskiego odpowiada za nadzór prac podejmowanych na placu budowy. Zakres jego kompetencji określa art. 25 oraz art. 26 prawa budowlanego. Zgodnie z ich treścią do obowiązków inspektora nadzoru należy reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Co więcej inspektor uprawniony jest m.in. do przeprowadzenia kontroli jakości wykonywanych robót, uczestniczenia w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowania i udziału w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywania ich do użytkowania, czy na bezpośrednie zlecenie inwestora, kontrolowania rozliczeń budowy. Inspektor nadzoru inwestorskiego posiada kompetencje, by wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, które potwierdzone zostaną wpisem do dziennika budowy (przykładowo dotyczących usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń), zażądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie lub też spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
Przystąpienie do użytkowania obiektu
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, niezależnie od charakteru obiektu, można przystąpić, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. W szczególnych przypadkach przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na jego użytkowanie. Będzie ona wymagana, jeśli w trakcie budowy zostały dokonane istotne odstępstwa od projektu budowlanego, bez uprzedniego uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę, jeśli na budowę danego obiektu jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii wymienionych w art. 55 prawa budowlanego oraz w sytuacji, gdy jeszcze w trakcie budowy powiatowy inspektor nadzoru budowalnego nałożył na inwestora taki obowiązek.