- Tematy:
- budynki na zgłoszenie
- remont
Inwestor wybudował pewien obiekt budowlany w oparciu o zgłoszenie – teraz chce go wyremontować. Jakich formalności musi dopełnić? Kiedy, w świetle prawa, rzeczywiście mamy do czynienia z remontem, a kiedy z bieżącą konserwacją, rozbudową lub przebudową?
Remonty bez formalności
Przed wejściem w życie znowelizowanych przepisów budowlanych – czyli przed 28 czerwca 2015 r. – rozpoczęcie robót remontowych musiało zostać poprzedzone zgłoszeniem, lub, jeśli nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków, uzyskaniem pozwolenia na budowę. Na chwilę obecną remont pewnych obiektów i urządzeń budowlanych można przeprowadzić bez konieczności załatwiana żadnych formalności. Mowa o takich obiektach budowlanych, wybudowanych w oparciu o zgłoszenie, jak przykładowo: domy jednorodzinne, domki letniskowe, altany, parterowe budynki gospodarcze (wszystkie do 35 mkw.), garaże czy urządzenia służące do przesyłu mediów (z wyłączeniem sieci gazowych). Co więcej, przeprowadzenie remontu bez formalności administracyjnych jest możliwe także w przypadku parkanów do 2,20 m oraz wiat do 50 mkw. (postawionych na działkach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe) czyli obiektów, przy których samej już budowie nie zaistniała konieczność dopełnienia wymogów formalnych.
Remonty po zgłoszeniu
Jeśli obiekt budowlany został wzniesiony w oparciu o pozwolenie na budowę to w celu jego wyremontowania należy wystąpić wcześniej z wnioskiem zgłoszeniowym. Chodzi o obiekty, które nie spełniają kryteriów ustawodawcy, by mogły zostać wzniesione w oparciu o zgłoszenie, a więc przykładowo: domy wielorodzinne, budynki i zakłady usługowe, sklepy, warsztaty, budynki biurowe, hotele, pensjonaty. Ponadto uzyskanie pozwolenia na budowę musi poprzedzić także remont obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Chodzi tu nie tylko o przykładowo mieszkania znajdujące się w zabytkowych kamienicach, ale także współczesne budownictwo, które znajduje się na terenach wpisanych do rejestru zabytków jako urbanistyczna całość – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.
Kiedy rzeczywiście będziemy remontować?
Kluczowa dla omawianej tu kwestii jest także definicja remontu jaką podaje prawo budowlane – jest to „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”. Bardzo często bowiem inwestorzy uznają pewne prace budowlane za remont chociaż te w świetle prawa wcale go nie stanowią - są natomiast bieżącą konserwacją, przebudową lub rozbudową. Takie błędy prowadzą do nieporozumień – to od charakteru prac zależy także rodzaj formalności koniecznych do załatwienia.
Bieżąca konserwacja bez formalności
A zatem, zgodnie z definicją, prace polegające na bieżącej konserwacji nie wymagają od inwestora załatwiania żadnych formalności administracyjnych. Co prawda prawo budowlane nie podaje, co konkretnie należy rozumieć pod pojęciem „bieżącej konserwacji” dlatego, w przypadkach spornych, często decydujące są wytyczne zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2006 r. (sygnatura akt: II OSK 704/05). Zgodnie z nimi za prace mające na celu jedynie bieżącą konserwację, a które nie posiadają charakteru właściwego dla remontu, uznać należy roboty pozwalające na utrzymanie obiektu w dobrym stanie, chroniące przed jego szybkim zniszczeniem. Przykładowo może być to: cyklinowanie podłogi, malowanie drzwi w mieszkaniu czy wymiana poszczególnych płytek chodnikowych. Za remont z kolei uznane zostanie m.in. wymiana nawierzchni drogi lub też chodnika. Bardziej problematyczna jest natomiast kwestia wymiany okien – o niej zdecydowała z kolei interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, zgodnie z którą będziemy mieć do czynienia z bieżącą konserwacją, jeśli przy wymianie okien nie spowodujemy zmiany kształtu lub też wielkości otworów okiennych lub też nie zamurujemy jednego otworu i wybijemy go w innym miejscu.
W kolejnej części artykułu: formalności towarzyszące rozbudowie, przebudowie i montażowi oraz dokumenty potrzebne przy remoncie na zgłoszenie.