Czy nowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może wnieść skargę na uchwałę gminy, jeśli weszła ona w życie jeszcze przed ostatecznym nabyciem przez niego danej nieruchomości?
Zawsze przy poszukiwaniach gruntu, obojętnie czy finalnie przeznaczymy go pod zabudowę mieszkalną czy może pod inwestycję, zawsze należy sprawdzić stan prawny nieruchomości, osobę, która chce nam grunt sprzedać oraz upewnić się, że charakter i parametry działki pozwolą nam na działania zgodne z zarówno naszymi potrzebami, jak i przepisami prawnymi.
W celu weryfikacji możliwości zagospodarowania interesującej nas działki warto sięgnąć do kilku dokumentów – m.in. do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jestto akt prawa miejscowego, co oznacza, żezawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. W ramach planu, przyjmowanego w formie uchwały rady gminy, określone zostają m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy).
Niestety bardzo często inwestor najpierw kupuje działkę, a dopiero później przygląda się planowi – okazuje się wtedy, że jego zamierzenie budowalne nie jest możliwe do przeprowadzenia na danym terenie ze względu na treści, jakie zawiera plan, który wszedł w życie jeszcze przed nabyciem przez niego nieruchomości. Czy w takiej sytuacji inwestor może zaskarżyć uchwałę gminy, czyli wnieść skargę na już obowiązujący plan miejscowy?
Zgodnie z art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, każda osoba, której interes prawny lub uprawnienie z jakichkolwiek względów zostały naruszone poprzez podjęcie przez organ danej uchwały w sprawie administracji publicznej (a więc przykładowo uchwalenie planu) może – ale tylko po bezskutecznym uprzednim wezwaniu do usunięcia owego naruszenia – zaskarżyć taka uchwałę do sądu administracyjnego. Warto jednak pamiętać, że regulacja ta nie ma zastosowania w przypadku, gdy w danej sprawie wydał już orzeczenie sąd administracyjny i taką skargę oddalił.
A zatem nowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może wnieść skargę na uchwałę gminy, jeśli weszła ona w życie jeszcze przed ostatecznym nabyciem przez niego danej nieruchomości. Interpretację taką potwierdzają m.in. wyrok Naczelnego Sądu administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2012 r., sygnatura akt: II OSK 51/12; czy ten z 8 lipca 2014 r., sygnatura akt: II OSK 3005/12. Zgodnie z nimi przewidziane przez ustawodawcę prawo do zaskarżenia uchwały gminy – w tym wypadku miejscowego planu – przysługuje w równej mierze podmiotom, które dopiero w przyszłości mogą stać się adresatami postanowień tego aktu prawa miejscowego. Nie jest zatem konieczne posiadanie tytułu własności nieruchomości w dniu uchwalenia lub wejścia w życie planu, by można go było zaskarżyć. Podjęta uchwała, innymi słowy, musi rodzić dla osoby skarżącej konkretne konsekwencje prawne, które obligatoryjnie muszą zostać wykazane w złożonej skardze. Zatem inwestor, jeśli miejscowy plan (który uchwalany jest w drodze uchwały) narusza jego interes prawny, może wnieść skargę, nawet jeśli plan wszedł w życie przed zakupem nieruchomości, ale tylko w sytuacji, gdy takiej skargi nie wniósł wcześniej poprzedni właściciel gruntu – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Skarga na uchwałę może zostać wniesiona w imieniu własnym lub też w imieniu grupy mieszkańców gminy, których interes prawny także został naruszony, jeśli wyrażą oni pisemną zgodę na reprezentowanie ich przez konkretną osobę.