- Tematy:
Ja chcę sprzedać, Ty chcesz kupić, czyli przedwstępna umowa sprzedaży
Podczas zawierania transakcji związanych z obrotem nieruchomościami bardzo często zdarza się, że strony z różnych względów nie mogą zawrzeć przyrzeczonej umowy kupna-sprzedaży. Mimo tego, że strony wyrażają chęć zawarcia takiej transakcji, zdarzyć się może, że różnego rodzaju okoliczności będą uniemożliwiały jej zawarcie.
Najczęściej zawarcie takiej transakcji uniemożliwia brak wymaganej dokumentacji lub też sytuacja ekonomiczna jednej ze stron. Jeśli z jakiegokolwiek powodu strony muszą przełożyć podpisanie umowy przyrzeczonej, mogą zawrzeć umowę przedwstępną, której to głównym celem jest doprowadzenie do zawarcia umowy definitywnej.
Dlaczego i po co umowa przedwstępna
Najczęściej umowy przedwstępne spotykamy w przypadku obrotu nieruchomościami, ale mogą one być zawierane jako element poprzedzający jakąkolwiek transakcję. Przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jedna ze stron lub obie zobowiązują się do wypełnienia zawartych w umowie przyrzeczeń, najczęściej zobowiązujących do zawarcia umowy kupna sprzedaży. Należy pamiętać, że umowa przedwstępna w żaden sposób nie przenosi własności na żadną ze stron, a także nie zobowiązuje do przeniesienia własności.
Umowy przedwstępne mogą być zawierane jako umowy jednostronne lub umowy dwustronne. W przypadku umowy jednostronnej tylko jedna ze stron może żądać spełnienia złożonego w umowie oświadczenia woli lub dokonania czynności, które będą prowadziły do zawarcia umowy definitywnej. W umowie dwustronnej obowiązek spełnienia wzajemnych świadczeń spoczywa na obu stronach. Zawierając umowę przedwstępną należy uwzględnić kilka elementów, które będą stanowiły o istocie tej umowy. Dlatego też zawierając umowę przedwstępna należy w niej określić przedmiot umowy, jego cenę, obowiązki stron w zakresie przeniesienia własności oraz wydania przedmiotu sprzedaży, a także obowiązki wynikające z zapłaty określonej w umowie ceny. Nie jest to pełen schemat umowy przedwstępnej, gdyż podczas zawierania takiej umowy strony mogą w niej również umieścić inne postanowienia dotyczące na przykład zadatku, zaliczki, kary umownej itp.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – czy to ważne?
W umowie przedwstępnej należy określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż będzie on wskazywał stronom, w jakim czasie powinny one spełnić wzajemne świadczenia. Jeśli jednak termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie zostanie zawarty w umowie przedwstępnej, to nie oznacza to, iż umowa taka jest nieważna. Zmiany terminów są jedynie zabezpieczeniem dla stron transakcji i można je dowolnie zmieniać zgodnie z wolą stron. Strony umowy przedwstępnej powinny jednak wiedzieć, że jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin jej zawarcia, to żadna ze stron nie ma prawnej możliwości by żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna – ustnie czy u notariusza
Terminy określane w przedwstępnej umowie kupna-sprzedaży są terminami zawitymi, co oznacza, że są nieprzekraczalne. Transakcje kupna-sprzedaży w zakresie nieruchomości dopuszczają zwieranie umów przedwstępnych w formie pisanej oraz w formie aktu notarialnego. Należy jednakże podkreślić, że wybór formy prawnej ma ogromne znaczenie dla jej dalszych skutków prawnych.
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nie wygasa, a jedynie na podstawie artykułu 390§1 i §2 kodeksu cywilnego, aktualizują się uprawnienia stron. Przepis ten zobowiązuje stronę uchylającą się od zawarcia umowy sprzedaży, do ewentualnego naprawienia szkód, które poniosła druga strona licząca na zawarcie tejże umowy. Jeśli umowa przedwstępna została zawarta tylko w formie pisemnej, to stronie uprawnionej przysługuje wyłącznie roszczenie o naprawienie szkody. W praktyce oznacza to, że forma pisemna zobowiązuje strony do zwrotu wydatków i nakładów, które taka strona poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz w związku z nakładami poniesionymi w zakresie przygotowania do spełnienia umowy przyrzeczonej.
Inaczej przestawia się sytuacja umowy przedwstępnej w postaci aktu notarialnego. W takiej sytuacji zastosowanie ma artykuł 390§ kc. Stwierdza on, iż strona uprawniona ma możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Wówczas prawomocny wyrok sądu jest niejako zastępnikiem oświadczenia woli dłużnika z umowy przedwstępnej.
Jak widać już na etapie przygotowania do spełnienia warunków umowy przyrzeczonej warto zadbać o podpisanie dobrze skonstruowanej, zabezpieczającej interesy obu stron, umowy przedwstępnej. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości związane z zawarciem zarówno umowy przedwstępnej, jak i przyrzeczonej, warto poradzić się notariusza lub zgłosić do specjalisty - mówi Robert Tomaszewski, Prezes SaveInvest Sp. z o.o., której ogromne doświadczenie w zakresie kupna-sprzedaży gruntów i nieruchomości, zapewni nam spokój i bezpieczeństwo transakcji.