- Tematy:
- umowa przedwstępna
- zadatek
- zaliczka
Chyba każda osoba spotkała się z pojęciem umowy przedwstępnej. „Jeśli podjęliśmy już decyzję o zakupie nieruchomości, taka umowa to niemal konieczność w przypadku, gdy nie ma możliwości podpisania właściwej umowy kupna-sprzedaży” mówi Robert Tomaszewski z SaveInvest sp. z o.o. . Dzięki niej jesteśmy pewni, że sprzedający nie zmieni warunków zapisanych w takiej umowie i nie rozmyśli się. Umowa przedwstępna jest niezbędna dla celów kredytowych, ale i daje nam poczucie bezpieczeństwa oraz ewentualną możliwość roszczeń wynikających z umowy. Dlatego właśnie ważne jest, by mieć świadomość co daje nam umowa przedwstępna i na co przy jej podpisywaniu zwrócić szczególną uwagę.
Przepisy prawne
Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., poz. 93 ze zm.) umowa przedwstępna to umowa, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do podpisania w przyszłości umowy właściwej (tzw. umowa przyrzeczona). Kodeks cywilny stawia szereg warunków w stosunku do umowy przedwstępnej. Jednym z nich jest precyzyjne określenie istotnych postanowień umowy.
Umowa przedwstępna może być zawarta dwojako:
-
w formie pisemnej (umowa cywilno-prawna),
-
w formie aktu notarialnego.
Która jest lepsza? Wydaje się, że ta zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż daje nam gwarancje, że ostatecznie podpisana zostanie umowa kupna-sprzedaży (zobowiązuje jednakowo obie strony umowy), jeśli nie dobrowolnie, to na mocy wyroku sądu. Związane jest to jednak z dodatkowymi kosztami. Umowa pisemna pozwala jedynie na ewentualne egzekwowanie odszkodowania od strony, która nie wywiązała się z umowy.
Elementy niezbędne umowy przedwstępnej:
- Określenie stron umowy
- Przedmiot umowy
- Cena i sposób zapłaty wraz z określeniem terminu płatności
- Termin, w jakim ma zostać zawarta umowa właściwa (ma to znaczenie w przypadku przedawnienia roszczeń – jeden rok od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona)
- Zadatek i kara umowna
- Oświadczenie o braku wad prawnych i fizycznych, czy zabezpieczeń (dotyczy sprzedającego)
- Określenie przypadków warunkujących odstąpienie od umowy
- Czytelne podpisy stron.
Zadatek czy zaliczka?
Warto wiedzieć, że zadatek to zabezpieczenie roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej. Jeśli (zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego), sprzedający nie dotrzyma warunków umowy, to kupujący może żądać zwrotu dwukrotnie wyższej kwoty niż wpłacony zadatek. Jeśli zapisów umowy nie dopełni zaś kupujący – sprzedający ma prawo zachowania zadatku. Zaliczka, mimo nie dotrzymania warunków umowy przez którąś ze stron, podlega zwrotowi.
W przypadku wątpliwości, np. co do stanu prawnego danej nieruchomości, warto umieścić w umowie przedwstępnej zapis dotyczący kary umownej (zamiast zadatku).
Robert Tomaszewski podkreśla, że umowa przedwstępna stanowi gwarancję zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego SaveInvest zawsze taką umowę podpisuje, dla zapewnienia klientowi konkretnej działki, w ustalonej cenie. Klient dzięki temu ma poczucie bezpieczeństwa i gwarancję realizacji ustalonej transakcji. Podpisanie takiej umowy powinien poprzedzić odpowiedni wywiad w stosunku do nieruchomości, która nas interesuje porównywalny z tym, jaki powinien być przeprowadzony przy zawarciu właściwej umowy (szczególnie gdy wymaga zawarcia zapisu o zadatku czy zaliczce. Należy mieć świadomość, że umowa zawarta z osoba nieuprawnioną do sprzedaży nieruchomości nie skutkuje właściwie niczym. Dla bezpieczeństwa, pewności prawidłowo przeprowadzonej transakcji warto powierzyć takie działania firmom, specjalizującym się w takich usługach.